【培训教材】中级会计实务课件.ppt

* 会计系 骆剑华 1、企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额一律计入当期损益（公允价值变动损益）。这里要区别于“自用房地产”转为“出租房地产”“（投资性房地产）（公允价值模式），转换时差额区分借方（公允价值变动损益）、贷方（资本公积）； 2、具体账务处理时：转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 （二）出租转为自用 二、采用公允价值模式计量投资性房地产的处置（续） * 会计系 骆剑华 甲企业的账务处理如下: 借:固定资产 2000（公允价值） 　　 贷:投资性房地产——成本 1500 　　　　　　　　　　——公允价值变动 300 　　　公允价值变动损益 200 【例 】2009年5月30日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，作为办公楼用于本企业的行政管理。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为1800万元，其中：成本为1500万元，公允价值变动为增值300万元。 * 会计系 骆剑华 【例题】甲设备2009年末原值80万元，已提折旧30万元，固定资产净值50万元，未计提减值准备。现准备将其出售，不再计提折旧和减值测试。 （1）假设该设备净残值为55万元（即公允价值60万元减去处置费用5万元后的金额），因净残值55万元＞原账面价值50万元，则不调账。 （2）假设该设备的净残值为48万元，则计提2万元的减值损失（50－48）： 借：资产减值损失 2 贷：固定资产减值准备 2 计提减值后，固定资产的账面价值为48万元，即净残值48万元。 提醒：固定资产转为持有待售时，应将净残值调整为“公允价值”，但为防止调节利润，只调低，不调高。 * 会计系 骆剑华 对外投资、债务重组和非货币性资产交换等所引起的固定资产减少，具体的处理在本课程后续的相关章节中介绍，总的原理还是通过“固定资产清理”科目结转。 （三）其他方式减少的固定资产 二、固定资产处置的会计处理（续） * 会计系 骆剑华 第四章　投资性房地产 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 一、投资性房地产的定义和内容 （一）定义和特征 2.特征：　（1）属于企业的经营活动——因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；　（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；　（3）能够单独计量和出售。 * 会计系 骆剑华 （二）范围 一、投资性房地产的定义和内容 1.已出租的土地使用权（企业自有土地使用权）　 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2.已出租的建筑物（企业自有建筑物）　 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。租入建筑物转租也不属于此类；3.持有并准备增值后转让的土地使用权 这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。（企业自有土地使用权） * 会计系 骆剑华 1.企业出租给本企业职工居住的宿舍—不属于投资性房地产；2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租—属于投资性房地产；3.按照国家有关规定认定的闲置土地—不属于投资性房地产； 补充：具有下列情形之一的，认定为闲置土地:①国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；②已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；③法律、行政法规规定的其他情形。 4.作为存货的房地产—不属于投资性房地产； 5.企业将建筑物出租——按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 6.企业自用房地产——不属于投资性房地产； （三）注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产： * 会计系 骆剑华 第二节　投资性房地产的初始计量 一、采用成本模式