世联地产·保利佛山张槎项目前期定位策划报告.pptVIP

张槎原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。 张槎生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群 商业立势：区域级商业中心打造时尚城市场+城界建立 城市界面：商业之上的住宅打造城市住宅+城市公寓 区域商业中心地位建立：引进品牌百货主力店（如天虹），品牌效应迅速建立中心地位 入口气势建立：运用灯光装饰等打造强烈的昭示性和引导性。 灯光工程：结合商业建筑,入口或是转角部分的设计，形成独特的商业夜景,形成昭示性. 公建化立面：以Art deco的立面风格打造项目的城市界面，强化项目城市形象 精装修：提升小面积产品的产品附加值和综合性价比 保证内装修,家电全套配送,业主拎包即可入住. 为投资者提供更大的附加值. 公共空间：高品质酒店式大堂，提升了住宅档次 采用酒店式精装修大堂，为住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品质感和档次，打造酒店式公寓住宅。 活动秀场：预留空地，或通过空间的特殊处理，形成广场的活动场 广场通过灯光与景观设计元素的结合，创造了富有趣味的城市广场，由于其艺术化的形象，通常在这里举行艺术展览，科技SHOW、小型音乐会等。 标志性雕塑：独有的标志性雕塑将成为整个广场的形象名片，人气聚集场 独特的雕塑设计不仅仅是景观需要，更是代言整个商业广场的标志. 电视柱播放项目宣传片或不同国家的电视片，结合雕塑、水景和地表的独特设计，进行景观灯光的打造，营造都市氛围。 并形成独特的商业标志性，提升商业的昭示性。 城市主轴——住宅底商与商业街区的氛围呼应，延续仙槎南路的城市氛围 绿化、橱窗、虚实空间的相互呼应，将街区的城市感整体烘托出来。 同时，灯光工程的搭配使用，将进一步强化商业街的城市表情。 目 录 在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势 项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！ 优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合 目 录 营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造 如何演绎CBD概念？ 如何整合品牌资源？ 目 录 目 录 目 录 执行团队介绍 执行团队介绍 执行团队介绍 沟 通 完 毕，如有需要，具体细节可进一步沟通 谢 谢！ 先进行品牌整合，再首先引爆住宅，公寓、写字楼次之，商业最后并建议以招商为主 住宅 公寓 写字楼 品牌整合 入市时间轴 商业（销售） 品牌主力店 品牌大商家 品牌酒店经营公司 企业大客户租或买 大投资客，大买家 目标客户群 销售周期 3-6个月 以临沂兰山区及周边县区投资客户为主。 投资型 自用型 办公型 商住型 6个月 8个月 推售单位 30%保留，70%推售 全部推售 写字楼的宣传推广时机在公寓之后，但销售时机可前置 整体推售战略 年轻新锐，单身贵族，结婚买房或过渡性居住； 生意人、企业中高层二次、多次置业或给子女买房 投资客户 办公买家 以招商为主 以企业、机构办公需求为主 大投资客户 住宅操作战略 客户付款测算（不计租约） 1568 1220 906 月供 （20年） 20% 4.68 15.6 3000 52 40% 6.3 21 3000 70 40% 8.1 27 3000 90 比例 首付 总价（元） 单价 （仅作参考） 面积 客户付款测算（计租约） 1057 5.5 2.9 3000 18.2 3500 52 1423 7.3 3.8 3000 24.5 3500 70 5 实际首付 3000 开发商实收单价 9.5 应首付 1830 月供 31.5 3500 90 总价 （万元） 单价 （仅作参考） 面积 常规操作模式 我司建议模式 通过提高单价，降低首付的方式实现快速销售，并保证开发商预期销售利润 公寓采用带租约销售，租约2年，按月结，可充抵客户月供，使头2年月供为零 ，且交楼前只交3成首付，另2成待交楼时再交付 公寓操作战略 客户付款测算（不计租约） 1356 1092 672 月供 （10年） 36% 5.6 11.2 3500 32 45% 9.1 18.2 3500 52 18% 11.3 22.7 3500 65 比例 首付 （万元） 总价 （万元） 单价 （仅作参考） 面积（m2) 客户付款测算（计租约） 768 0 6.4 3.8 1.8 12.8 4000 32 1248 0 10.4 6.2 3 20.8 4000 52 13 应首期 (万元） 3.7 2年租约 （万元） 0 头2年月供 1560 后8年月供 7.8 26 4000 65 首付 总价 （元） 单价 （仅作参考） 面积 常规操作模式 我司建议模式 写字楼营销的关键在于定位精准，另外品牌大客户的进驻对写字楼营销起