“贴现未来”万科·荣耀松山湖项目提案.pptVIP

价格分析（Price Analysis） A：整体市场构成： 本土市场（东莞高端市场）＋有效潜在市场（深圳高端市场） Q：可选策略组合：渗透/品牌/成本/扩张 A：客户构成： 东莞客户与深圳客户对项目因素分解后的价格敏感度存在差异， 因而对项目预期价格的接受程度不同。 Q：可选客户组合：根据项目开发特性确定动态客户构成 万科最好的作品是? 波特五力分析进行修正 五力模型对本项目进行修正 建立Uffize联名艺术馆 建立Uffize联名艺术馆 思路来源： 108年后，百事市制首次超越可口，赢得全球尊敬； 10万美金，百事大道修进沙漠中的达旗农场，开始马铃薯种植； 将种植技术传达给当地农民及学生，培养未来的供应商及消费者； 帮助生态脆弱地区实现环境及经济的可持续发展； 思路来源： 传承剑桥、牛津的竞争精神； 学术与健康的均衡观念。 目 录 在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势 项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！ 优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合 目 录 营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造 如何演绎CBD概念？ 如何整合品牌资源？ 目 录 目 录 目 录 执行团队介绍 执行团队介绍 执行团队介绍 沟 通 完 毕，如有需要，具体细节可进一步沟通 谢 谢！ 立客户 典型案例分析 推广策略 每6000平米只允许建1栋别墅 198平米的别墅可以建198平米的私家泳池 1平米的建筑面积，有4平方米的使用空间 体现对自然稀缺资源的占有，直击目标客户内心 立客户 典型案例分析 推广策略—— 低密度特性 送面积 + ARTDECO A、性价比非常高的楼盘 B、是国际级的ARTDECO风格 通过切入点，让项目成为全城瞩目的焦点 经过观澜高尔夫的球场及位于制高点的售楼处的洗礼，客户感受到绿色的震撼。 立客户 典型案例分析 许多客户并没有到现场看过他选的单位 现场策略 立客户 典型案例分析 其他措施 全面启动中原（中国）公司及香港中原的联动优势，启动转介方式 艺术品展、朗朗音乐会、等多场活动，迅速提升项目知名度 通过中原豪宅客户关系维护，带动老客户介绍...... 立客户 典型案例分析 认筹状况大为改观 开盘当天实现突破销售额10亿 参考资料 (References) 体验经济 …… 联盟 参考资料列表 破局立势 最大化贴现未来的价值 谨呈：山东金佰利地产 临沂—环球国际商务中心 项目初步策划方案 2007-11-28 前言 本报告仅是初步策划思路，方案中所涉及各部分内容的细化与深入工作，期待有机会与贵司深入探讨。我们诚挚地希望也有信心能与贵司有进一步合作的机会，因缘于对项目共同的兴趣而共同创造地产的奇迹！ 项目分析 营销战略实施 营销战术实施 营销资源整合 营销团队简介 产品分析 产品属性 ：融住宅、写字楼、公寓、商业于 一体的城市综合体 写字楼，23层 公寓，23层 两栋住宅，28层 裙楼商业，4F 裙楼商业 美食广场,5F 产品基础参数： 占地面积：26877m2 建筑面积：133980m2 住宅面积：42185m2 写字楼面积：32100m2 公寓面积：29460m2 商业面积：30235m2 车位数量：1066 地下建筑面积：36683m2 产品分析 住宅，改小后共560户，为51-95平米中小户型，户型设计存在明显缺陷 户型设计中存在以下缺点将会对销售产生影响： 1、A、B、E、F户型存在朝 向问题； 2、A户型通风、采光存在严 重问题； 3、所有户型均存在黑厕； 4、D户型客厅开间较窄； 5、大部分户型空间布局不 合理； 6、B户型面积较大，可能影 响销售速度； 7、户型设计整体均好性， 明显不足； 改小后，户型配比： 52m2,占20% 68-71m2,占40% 90-95m2,占40% 户型面积说明 B户型可改成类似E、F两个户型 E F B 产品分析 公寓，约500户，户型面积35-67m2，总体量大，功能用途广，可商、可住、可做酒店 公寓基础参数： 1、体量：3.2万平米 2、层数：28层 3、总套数：约 4、层高：3.6米 6、实用率：接近90% 7、电梯量：5部 8、标准层户数：22户 9、户型套数配比： 35-36m2,占36% 51-54m2,占45% 63-67m2,占18% 公寓标准层 平面图 公寓户型说明 产品分析 写字楼，标准层面积129