“中国海岸线上的下一个传奇”碧桂园十里银滩营销策划报告.pptVIP

新浪网影音娱乐世界”、”中国湖南卫视”、”超级女声站”等各大网络媒体均出现了”超级女声”及 蒙牛的整版宣传报道。 超女比当年的周杰伦、刀郎更具病毒性，首先担当强力性喷嚏能手的是超女们的FANS，他们不仅自己投票和号召亲朋好友投票，在网站、QQ群等场所也向陌生人宣传拉票，更是上街疯狂宣传拉票来传播病毒，接着其他媒体人员的喷嚏能手一起来传播病毒，使超女成为05最热门的话题，迅速 传播。 目 录 在临沂房地产三大板块的竞争中，项目所在的南坊板块完全处于劣势 项目各类型产品市场竞争均非常激烈，销售前景不容乐观！ 优势不明显，劣势及威胁较突出，营销出路在于对项目机会的把握，即要对营销战略资源进行整合 目 录 营销资源整合三大机会点：区位、品牌、住宅改造 如何演绎CBD概念？ 如何整合品牌资源？ 目 录 目 录 目 录 执行团队介绍 执行团队介绍 执行团队介绍 沟 通 完 毕，如有需要，具体细节可进一步沟通 谢 谢！ 区位分析 地处南坊新区门户位置，受益于城市北移发展战略及城市新中心建设，但目前人气严重不足，片区价值未被发掘，一河之隔，房价相差可达千元以上！ 目前临沂城市核心区 河东区，城市航空港，大型物资集散中心 兰山区，城市经济中心、商贸物流中心 罗庄区，临沂主要工业基地 经济开发区，对外贸易加工基地。 沂河 南坊区，城市未来新中心区，城市发展的必然方向 本案 根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式 北拓 东进 市场环境分析 2007年以来，市场供应量明显加大，各种类型产品纷纷涌向市场，竞争加剧，同时房地产政策不断收紧，市场销售形势十分严竣！ 2006年市场土地存量近500万平米，未来1-2年内将陆续进入市场(单位:平方米) 约5000000 1141897(1-10月份) 4124815 2006年 2304214 2605638 2856353 2005年 待开发土地面积 完成土地开发 土地购置 ２００6.12 １０万 东方花苑 2007年下半年 ４６万 外滩明珠 ２００5 ３０万 清水湾花园 2007.7 ５万 兰亭水岸 ２０0７．5 ５０万 滨河国际 ２００７.10 ６万 水岸华庭 已成功开数期 １００万 沂河花园 明年上半年 ６万 外滩别苑 上市 时间 规模 建面 楼盘 名称 上市 时间 规模 建面 楼盘 名称 仅滨河板块未来2年供应量就在200万平米以上：（不完全统计） 盛世华庭 阳光高地 台北新城 比邻学府 沂龙湾 东方花苑 观河苑 兰亭水岸 澳尔诺国际公馆 清水湾花园 滨河国际 水岸华庭 外滩明珠 沂河花园 河畔花园 齐鲁园 锦园 本案 滨河板块 未来热点板块 城中心板块 南坊板块 滨河板块：有景观资源及居住环境优势，目前及未来的热点板块，楼盘定位走中高端、高端线路。 均价：3400-4500 南坊板块，未来城市中心，目前配套不够完善，但未来发展前景极佳，以政府微利房、福利房为主，价格相对低廉。 均价：1400-3200 城中心板块，零散分布，周边环境及相关配套差异性大，档次差齐不全，大多走中端定位，未来将以旧城改造项目为主。 均价：2300-3600 市场竞争分析 市场竞争分析 ★ ★ ★ ☆ √ √ 沂龙湾 市场成交不活跃 √ √ √ √ √ √ √ 商业 ★ ★ ★☆ √ 水岸华庭 ★ ★ ★ ★ √ √ 城建·时代广场 ★ ★ ★ ★ √ 开元·上城国际 ★ ★ ★ √ 齐鲁大厦 ★ ★ ★ √ 华通大厦 ★ ★ ★ ☆ √ 齐鲁园 较激烈 激烈 惨烈 竞争强度 ★ ★ ★ √ 阳光高地 √ √ √ √ √ 住宅 竞争强度 公寓 写字楼 楼盘名称 ★ ★ ★ 龙腾华景 ★ ★ ★ ★ ☆ √ √ 联安·现代城 ★ ★ ★ ★ √ 外滩明珠 ★ ★ ★☆ √ 昌隆汇城 ★ ☆ 盛世华庭 典型 竞争楼盘分析 优势不明显 项目具有体量大、规划合理、产品类型丰富，互补性强优势，但优势不明显，难以作为营销突破口 劣势较突出 住宅户型存在明显缺陷；地处城市新区，缺少配套、人气；板块价值未被发掘 三大机会 位于城市未来新中心区；产品类型丰富，涉及企业较多，存在品牌强强联合的机会；住宅B户型可改小 市场供应量大，住宅、写字楼面临很大的竞争压力；新的同质竞争产品将不断涌现；未来两年内国家宏观调控力度将持续加大 三大威胁 项目SWOT分析 项目分析 营销战略实施 营销战术实施 营销资源整合 营销团队简介 区位资源整合策略 将南坊新区包装成临沂的CBD,以CBD概念发掘地段价值，引发市场关注。 品牌资源整合策略 在销售前，引入知名商家，大企业、酒店，利用品牌合力，强势冲击市场，提前让客户感受CBD价值、城市