竞争盘房地产消费者需求和态度研究报告.ppt

他们是高级白领/金领/老板 中等以上学历，家庭年总收入30万以上 目前已经有房有车，希望进一步提升生活档次，打算国产车换洋车，洋房换别墅，希望孩子读贵族学校 生活上较重视与固定圈子内的朋友关系，喜欢在家接待亲戚朋友 买房子希望一步到位：房子一定要大，装修比较豪华，最好是别墅化住宅，可充分显示身份地位 他们对居所有什么特别要求？ 别墅化：最好两三层高 面积大、房间多 装修精美、舒适 交通便利性不太重要 对华南版快楼盘的感觉 南奥 环境比较漂亮 年轻化 学校不错 房子比较时尚 运动概念吸引 不会太拥挤 楼层太高不好 碧桂圆 属别墅型 低层比较好 已经有朋友买了，比较方便联络 太拥挤 土气 祈福 配套齐全 出过事故 住户杂 对凤凰城的感觉 楼盘不错 不是属于发展潜力大的区域 不如番禺区兴旺 主要是增城当地人买 南奥可以吸引哪一类人 需求在别墅与高级洋房之间 对番禺区域发展有信心 更加认同运动、健康概念 觉得碧桂圆比较俗气 对价格比较敏感 心态年轻化的人 金地花园啊，一去觉得那个管理觉得很差。像现在南奥那些管理的，很有礼貌，卫生搞得很好。我们一去到那里觉得很脏的，房型，装修也不是很好 —— 南奥A型120平方户型业主 南奥和星河湾的比较 南奥 优点： 便宜 发展商更可靠，已经建有广奥、番奥 房型实用 房型有特色——跃式、复式 不太密，楼层低 光线好，空气流通 风格比较自然 交通上更近3号地铁线 撒野公园 高尔夫球场——绿色、开阔空间 缺点： 品质一般，房子/装修较粗糙 园林一般，树木少 星河湾 缺点 贵 发展商第一次建楼 楼盘太密、电梯高层 半包围楼形，房子黑，光线不如南奥 风格人工化 优点： 房型浪费空间/不实用：房里浴室大 更高档——精致化、高雅 品质好——用材好、装修品质好 园林比南奥漂亮——宝墨圆标准的鱼池、钟楼、 关于中产 见识广、经验多，楼盘品质要求高 注重“建筑材料”品质 楼盘风格光是表面的时尚还不够，还讲究内涵——典雅、精细 装修风格 对孩子期望高，对现代化、洋化、贵族化教育理念感兴趣 为什么不选择雅居乐 售楼现场未准备好，吸引力不强： “雅居乐，我觉得策略上稍微差了一点，没有跟得上，它是五一推出的，但是乱七八糟的，它本来是应该不错的，但是我去看的时候一派乱糟的样子，让人感觉不 好。” 对未来规划信心不足： “我看了它的广告就不是很实际了，将那个三号线地铁划去了它那里，一看上去就是很假的。” “我问过了它以后的发展啊，说有三十多间学校，我就觉得很不实在，怎么可能有这么多学校。说得自己好象是一个国际性教育生活社区一样。 ” 小结：南奥的核心价值 休闲的 运动价值 精美化 国际化 时代感 自然环境 + 运动 + 时尚 运动+健康 活力+时尚 自然环境 运动设施 时尚洋房 上升感 健康、活力 核心价值： 轻松、自由 自豪的 小结：为什么南奥引起购买冲动 品牌效应 运动主张吸引 口碑好，朋友推荐 对广奥印象好 一见钟情 整体优势、楼盘现场感觉好 抢购的感觉=手慢没（得买） 相对于同期的其它华南版快盘性价比高 小结：为什么南奥还不能引起购买冲动 等待南奥进一步改善物业管理和跟进社区配套 交通不便利 配套待完善 医院 购物场所 不太迫切买楼 市区有房子 “交通不方便，还有一个是购物。怎么说我们也是在这里住了几十年了，习惯了。比如说是星河湾，给你住一个晚上，突然想去吃宵夜，找了半天都找不到，走都要走20多分钟，那边是非常不方便。” “我觉得它最大的问题是配套不完善。你们有没有留意到它最大的问题是没有一间好的医院。：医院，学校，商场。如果这些方面完善了之后很多东西就好了。” 启示：南奥洋房在华南板块具竞争力 南奥核心价值与消费者需求十分吻合 南奥传播主题独特而实在，较竞争对手的卖点更容易为消费者所认同 南奥产品特色吸引力大，具市场竞争力 启示：消费者眼中的南奥产品优势 主要优势： 房型（跃式/顶层阁楼）新颖特别 楼距 价格适中 整体环境不太拥挤（星河湾比较拥挤），整体风格漂亮独特 其它优势： 感觉运动设施多一些 中型盘，发展完善应该比较快（华南新城太大） 洋房有电梯 学村 高尔夫场也给环境加分，但主要不是高尔夫式的生活档次。 三、竞争盘80-120平方小户型消费者 的需求特点有什么不同？对华南板各盘看法有何不同？ 南奥竞争盘业主背景参考分析 华南板块潜在消费者背景参考分析 星河湾和星河湾所吸引人群的收入及房价承受力都高于南奥所吸引的人群；而且星河湾吸引的人群学历更高。 星河湾消费者（包括业主及其潜在消费者的看法） 他们更喜欢什么样的楼盘？ “原来打算买祈福的，因为我看中祈福二手HOUSES,那些二手大概40多万，当时打算买那