新加坡组屋与我国保障性住房.docVIP

我国保障性住房： 低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房；中等收入家庭购买经济适用住房；其他高收入的家庭购买、租赁市场价商品房。 我国的保障性住房供应体系仍然不够完善，还有许多问题必须解决。 例如：保障性住房的建设主体的合理性还需要改进；保障性住房数量少，不能满足要求；保障性住房购买者的资格标准模糊，执行过程中的公正性需要提高等。 一种不以盈利为目的的社会福利事业，却多数由以盈利为目的的房地产开发企业去实施。没有利润刺激，就会缺乏积极性。 新加坡公共组屋建设成功经验： 1964年推出“居者有其屋”计划截止2009年，新加坡的住房供应体系可分为两类：一类是政府建设的公共组屋（类似于我国的经济适用房），占整个市场供应量的85%；另一类是私人开发商建设的中高档住宅，约占15%。在公共组屋中，又分为租赁和售卖两种。租赁的占5.9%，售卖的占94.1%（截止2004年3月1）。 实施方式： 1.建屋发展局（Housing Development Board，简称HDB） 1960年成立建屋发展局。代表政府建设组屋，负责组屋区的总体规划、设计和建造，还是最大的房地产经营管理机构。独立性非营利机构，财政预算纳入国家计划，可无偿得到政府划拨的土地。 2.住房公积金制度 1955年建立中央公积金制度，7月成立中央公积金局。目的是通过强制储蓄制度，解决职工的养老问题，预先筹集个人养老资金。 法律规定，受薪人员自动成为会员，必须缴纳公积金储蓄。 总缴费率36%，雇员负担20%，雇主负担16%。 分3个户头：普通户头（72.5%），用于家庭投资（购买组屋等）；特别账户（10%）达到退休年龄后方可领取；医疗账户（17.5%）。中央公积金抵押贷款利率低于市场利率2个百分点，贷款额度可达80%-90%。 维持组屋制度运行重要的资金支持。 3.政府补贴政策 对不同收入者实行差别补贴政策 补贴优惠程度和购买户型（面积）挂钩，最大优惠可达半价。 贷款方式和收入水平挂钩：一般收入（贷款额80%），低收入（90%）。收入少于800新元者，可租用组屋。暂时无力买房者“先租后买计划”。翻新津贴差别，房子越大，补贴越少。 4.严格申请和审查制度 法律法规细致、周全，严格监控。一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。 所买组屋5年内不许转让，实要卖出，必须通过政府机构，不可以直接在市场上出售； 同一户不许买第二套组屋，不允许以投资为目的买房； 只要买了组屋，就必须住在组屋内； 5年内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，房主必须与房客合租。 新加坡组屋建设对我国启示： 1、组建独立的非营利性机构主管全国保障性住房的建设 在住房和城乡建设部的统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。 可以考虑整合部分国有大中型房地产公司作为该机构的构成主体，让它们退出商品房开发领域，成为专门负责经济适用房和廉租房的建设、管理、运营与维修主体。在相关政策执行上更有力，便于政府相关部门的统一管理。需要国家对其进行资金投入和给予相应的优惠政策。 2、完善住房公积金制度 通过改进我国现有的住房公积金制度来减少保障性住房的建设对国家财政的依赖。 不同于新加坡，和养老保险、医疗保险相分离，是一个独立的基金，更方便管理。改进的方面主要包括：增加缴纳住房公积金的人数，扩大覆盖面；针对中低收入者提供低首付、低利率的住房贷款；对非盈利的保障性住房建设机构进行一定的补贴。 3、完善资格审查和惩罚制度 刘贵文, 谢莉与景政基, 新加坡组屋建设对完善我国保障性住房供应体系的启示. 中国建设信息, 2009(5): 第48-51页. 新加坡组屋政策概况 1968 年正式实施居者有其屋计划以来，政府为87%的居民提供了总共90多万套住宅，有10%为租赁而居。公房出售受到政府资助，房价不到私人住房市价的20%，租金也比较低。租房和购房的月收入严格的限制。租用公房的月收人上限为800新元，购买“居者有其屋”住房的上限为5000 新元。（有待考证） 申请条件： 公民身份；无私有房产；收入上限；家庭构成 组屋分配程序： 组屋分配的顺序按照注册的时间来确定，即“先来后到”的原则。具体制度包括登记注册、抽签挑选和转让三部分。 新加坡组屋政策下的成功要素与发展趋势 强硬的征地政策 1960年出台《土地征用法》，授予HDB等下属部门拥有强制征地的权利。地产拥有者按规定的“市场价值”获取相应补偿。在低价征地的合法化和强制化问题上，新加坡通过强硬有力的贯彻执行，以适应公屋大幅度降低建设成本和租售价位的现实需要。 有效的财政手段 征收高达个人收入33%的所得税和23%的中央远大基金（CPF）来提供财政上的支持。前