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分包方管理 2013.2.22 目录 目录 2、规模化的需求 四、物业管理中分包方管理的难点 五、我们公司对分包方的分类 六、怎么选择分包方？5工程部工作手册HYN-WI-GC-015分包商选择评价. ①企业资质证书营业执照有效、齐全 七、怎么管理分包方？ 八、怎么评价分包方？ 九、前期介入阶段的分包方管理 十、入伙初装修期的分包方管理 十一、设施设备保养分包方的管理 十二、设施设备大中修分包方管理 十三、清洁绿化分包方的管理 十四、供水供电分包方的管理 十四、供水供电分包方的管理 十五、水电控制管理 十五、水电控制管理 十六、其它分包方的管理 谢 谢 大 家 * * 二、什么是分包方？ 一、物业管理中为什么会出现分包方？ 三、物业管理中有一些什么分包方？ 四、物业管理中分包方管理的难点 五、我们公司对分包方的分类 六、怎么选择分包方？ 七、怎么管理分包方？ 八、怎么评价分包方？ 十、入伙初装修期的分包方管理 九、前期介入阶段的分包方管理 十一、设施设备保养分包方的管理 十二、设施设备大中修分包方管理 十三、清洁绿化分包方的管理 十四、供水供电分包方的管理 十五、水电控制管理 十六、其它分包方的管理 一、物业管理中为什么会出现分包方？ 1、专业化、市场化的需求 随着物业使用年限的增加，物业设备设施工程改造、运行、维保难度将更大，对专业技术知识的掌握深度要求将更强。设备设施的维保、改造必然走向专业化、市场化。 二、什么是分包方？ 提供产品或服务的组织或个人 三、物业管理中有一些什么分包方？ 清洁分包方――清洁公司、消杀公司 材料分包方――设备销售商、五金商店 绿化分包方――园林绿化公司 工程分包方（设备保养、维修）――机电设备公司、电梯公司、楼宇智能化公司、消防公司、装修公司等 安全分包方――保安公司 其它分包方――地产中介、商品供应商等 物业的工程和维护特点是工程量小、零星、多专业，特别是随着这些年智能化小区、智能化楼宇的大量推出，设备设施管理难度更加突出，但物业公司作为物业设备设施的管理者直接面对业主、租户，要求物业工程及时有效、保修责任大。 A类 提供工程材料、成套设备及设备配件的厂商、销售商 B类 提供工程维修保养服务的承包商、彩生活科技下属的专业化子公司。 C类 提供大中修、更新改造工程的承包商 新分包方评价――《分包方初审记录》HYN-QR-GC-013-分包方初审记录.doc 评价合格后进入合格分包方名录――《合格分包方名单》HYN-QR-GC-016-合格供方名单.doc 评价的参数： ③组织机构可靠、规章制度健全。 ②现有设备装备及人员素质良好 ④有一定的固定资产。 ⑤有同类工程施工经验，以往业绩等情况良好。 ⑥成本、工期、质量、安全控制体系完善 ⑦工程中使用材料质量可靠。 ⑧满足合同情况和售后服务在同行中有良好的口碑。 公司工程部应建立并保存合格分包方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格分包方名单，合格分包方名单应送交总工一份备查。合格分包方名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化，应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。 1、建立合格分包方档案 2、从合格分包方名单中进行分包合同的招标 3、与招标合格的分包方签订分包合同，约定分包条款。 5、对结果进行评价 4、依据分包合同的约定对分包方进行有效的过程控制 6、评价结果进入分包方档案，优胜劣汰 按《分包方评价表》 由管理处主任组织技术人员、公司工程部组织有关工程师进行两级评定，合同期内最少作一次。管理处、公司工程部分别算出得分率，按管理处权数0.6，工程部权数0.4作计权平均，计算计权得分率（即折算到百分制）。计权得分率85%为合格。合格分包方经总工批准后列入《合格分包方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的分包商，经总工签字后，将从合格供应商名单上去掉 3、审核项目的供电设计是否满足供电局的要求，同时其计量方式、收费方式对物业管理的运营成本管理是否有利，如果不利需在工程建议中重点提出。 2、建议发展商与物业公司、总包公司及各分包商之间在项目验收之前签订保修期管理三方协议。HYN-WI-GC-013保修期管理办法.doc 1、从后期物业管理的角度提出有针对性的书面意见、建议，消除后期物管的不利因索并完善项目设施。 在项目前期介入阶段签订完毕保修期三方协议后，根据《建设工程质量管理条例》中对保修期年限的规定，按保修期三方协议中规定的流程执行。HYN-WI-GC-013保修期管理办法.doc 1、签订维保合同，并仔细研读维保合同条款维保合同范本2008年.doc 3、设备房巡视、抄表按每天1次,设备点检：四星级、五星级小区每天1次，一至三星级小区每两天1次。