房地产经营管理概述.ppt

第一章 房地产经营管理概述 学习目标 1．了解房地产商品的特性。 2．理解房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用。 3．掌握房地产经营管理的内涵、主要技术经济指标。 4．了解中国房地产业发展历史、现状及趋势分析。 5．了解西方房地产发展情况。 第一节房地产商品的特性 一、房地产的定义 房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 二、房地产的三种存在形态 （一）土地 （二）建筑物 （三）房地 三、房地产的其他名称 不动产（real property unmovable property）：土地及土地的定着物。 土地（load）：地球上可被作为财产拥有的任何部分。 房地产（real estate或real property）: real estate是指land 加上永久定着在其中、其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋；real property是指real estate加上与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。Land是指地球的表面及下达地心、上达无限天空的空间，包括永久定着在地球表面之中、之上、之下的自然物，如树和水。 地产（estate）:指可用作或已用作房地产的土地资产部分及其权益。 房产（buildings）：房地产中定着于土地上的建筑物及其附着设施及相应的权益。 物业（real estate property）：港澳地区对房地产的专门用语。如李宗锷先生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。” 四、房地产的特性 （一）房地产的自然特性 1.房地产位置的固定性和异质性（地域的差别性） 2. 房地产使用的耐久性和效用的多层次性 3. 土地面积总量的一定性和房地产的有限性 （二）房地产的经济特性 1．房地产经济价值的积累性和衰减性 2．房地产利用的递减性和合理集约性 3．房地产权利的可分割性与权益的流动性 4．房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 5．房地产投资和消费的双重性 6．房地产的保值增值性 （三）房地产的社会制度特性 1．房地产的财富性 社会财富表现为动产、不动产和知识产权等三方面，房地产是最重要的不动产。 2．房地产的社会稳定性 影响社会稳定的因素很多，而房地产对于社会稳定发挥重要作用。它是人类基本的生活需要，各国宪法都明确规定受法律保护且神圣不可侵犯。 3．房地产产权的法律性 房地产产权具有排他性和垄断性，且这种排他性和垄断性需要用法律形式来加以界定并予以保护。 第二节 房地产业的特点 一、房地产业的基本概念 （一）房地产业的概念 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 （二）房地产业的内容 1．国有土地使用权的出让； 2．房地产的开发和再开发（包括征地、拆迁、规划设计、开发建设以及对旧城区土地的再开发）； 3．房地产经营（包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动）； 4．房地产中介服务（包括房地产咨询、估价和经纪代理）； 5．物业管理（包括房屋及公共设施、设施的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生、优美的环境）； 6．房地产市场的调控和管理（即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控）。 二、房地产业的性质 （一）房地产业与建筑业的区别与联系 1．房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理、服务等多种性质，属于第三产业。 2．房地产业与建筑业的联系 它们的业务对象都是房地产，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系。 （二）在产业划分上房地产业的地位 由于对房地产业含义认识的不同，在产业分类的划分方法上也是不同的： 1．联合国根据它所制定的《经济活动国际标准产业分类》，把全部经济 行业分为十类，房地产业和经营服务业为第八类； 2．我国根据国家计划委员会、经济委员会、统计局、标准局联合颁发的《国民经济行业分类和代码》中，将经济行业分为13个门类，房地产业为第七类； 3．从我国产业分类法来看，房地产业属第三产业。 三、房地产业分类划分 （一）房地产投资开发业 房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。 （二）房地产服务业 房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询