中国保障性住房建设的目标模式探讨.pdfVIP

CMRC/中/国/经/济/观/察 目 录 2011年秋季（总第27期） 2011年10月29日 平新乔：中国保障性住房建设的目标模式探讨 2 任兴洲:对保障性住房建设及相关制度与政策问题的认识11 胡晓明:珠三角小企业经营与融资现状调研报告18 会议上半场问答29 彭文生:政策引导通胀回落33 诸建芳：出口负贡献时代来临43 宋国青：通货膨胀：货币决定与国际传导 52 会议下半场问答60 2011年第4季度：第26次“朗润预测”63 “朗润预测”特约机构名单64 1 中国保障性住房建设的目标模式探讨 平新乔 北京大学经济学院教授 在房价高企的时代背景下，保障房问题一直以来便是人民群众议论的热点、媒体 关注的焦点、学者研究的重点。中国保障房建设是否可以缓解房价的上涨？中国保障 房建设是否越多越好？其适度规模应该如何衡量？中国保障房建设的影响因素又有哪 些呢？我们这个研究团队从暑假开始进行这项研究，其目的便在于回答以上的问题， 并就中国保障型住房建设的目标模式提出自己的见解。 一、保障房的需求和供给因素 最近，关于保障房的问题有很多讨论，我们这个研究团队从暑假开始便开始研究 保障房的目标模式，我们发现当前中国保障性住房建设缺少一个顶层设计，比如，中 国保障房到底应该怎么做、做到怎样的程度。按照经济学的概念，保障房属于带有公 共品属性的私人品，商品房属于完全的私人品，当供地给定时，保障房的最优比率问 题其实就是公共品与私人品的最优比率问题，这便是“Groves-Clarke”机制问题。现 实中，保障房在我国城市住宅里应当占有多大比率，取决于需求方面的因素，比如， 老百姓的消费偏好、居民收入周期变化、居民工作岗位的稳定程度、城市化的进程、 居民的财富水平和房贷中首付比率的高低等。供给方面的因素也不容忽视，保障房能 够提供多少，取决于地方政府有多大的财力，虽然地方政府可以通过银行对保障房进 行融资，但是最后的财力保障，必定还是取决于地方政府的财力，尤其是土地财政的 规模。 2 CMRC/中/国/经/济/观/察 二、我国保障性住房建设的概况 2009年国土资源部和住房和城乡建设部统计定义的保障房就是经济适用房，当 时，公租房和廉租房很少。2003-2009 年间，全国保障房的销售面积变化不大，始终 围绕着3300万平方米，上下窄幅波动，反映出该阶段我国保障房建设的相对稳定，如 果1套住房为60平米，那么全国每年新增保障房也就是50-60万套，保障房的发展很 缓慢。图1清楚表明保障房销售面积占住宅销售面积的比重在不断下降，从2003年的 13.5%下降到2009年的3.5%，这说明在住房增量变化中，商品房发展较快，保障房发 展较慢。然而，我们要强调现在保障房缺少的问题是夸大的，因为中国1998年实行住 房改革之前，居民住房基本都是福利分房，福利分房就是保障房，所以1998年以前盖 的房子都是保障房，保障房的问题在于增量，这是一个非常重要的判断，我们原来的 住房存量都是保障房，这是一个需要澄清的关键事实。 图1 2003-2009年间全国经济适用房占住宅的销售面积 住房增量中的保障房出现了下降，2009年国家对此给予了重视，也就此提出了比 较完备的保障房体系，包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房以及棚户区改造这 五类。自2009年以来的这3年间，保障房比例出现下降这一情况发生了改变。2010年 保障房Ⅰ和保障房Ⅱ占住宅供地面积的比重分别上升为19.83%和21.07%，其中保障 房Ⅱ跟保障房Ⅰ的区别在于保障房Ⅱ包括了限价房，以上比例在2011年进一步上升为 26.67%和31.26%。保障房供地面积占比的激增，反映出该阶段我