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地产财务分析经典实践 解 读 万 科 Contents 引 言 从2003年开始，房地产行业开始发展，主要是因为，国家在2003年出台了房改政策，释放了大量的市场需求，拉动了房地产投资迅猛发展；加之国务院于2003年8月12日颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产行业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天。 随着房地产行业蓬勃发展，带动了一系列产业的发展，被称为是推动中国国民经济发展的第一架马车. 一.公司介绍 公司简介 证券简称：万科Ａ 证券代码：000002 主营业务:大城市的住宅开发 上市日期 :1991-01-29 每股面值(元) :1.00 每股发行价(元) :1.00 上市首日开盘价(元):14.58 历史沿革 : 公司成立于1984年,前身是深圳现代科教仪器展销中心,1987年3月 更名为“深圳现代企业有限公司”. 1987年11月股份制改组,并向社会发行股票. 1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌； 1991年“深万科A”在深圳证券交易所上市. 1993年4月首次发行B股,同年5月28日“深万科B”上市。 公司灵魂人物:王石 1951年出生。 1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。 毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。 1988年股份化改组,任万科董事长兼总经理; 1999年起不再兼任万科总经理。现任万科企业股份有限公司董事长,法人代表. 今天的王石在做什么? 登山、滑雪---冒险、挑战生命极限 今天的辉煌 万科如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业。 根据2009中国房地产开发企业500强测评排行榜显示，上市房企竞争优势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科继续占据榜首位置。 2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。 万 科 词 典 自我评价 王石曾经不无得意地表示，只需要六秒钟就能把万科的业务、行业地位、客户口碑说得一清二楚：“中国城市住宅开发商，上市蓝筹，物业服务好” 王石:25周岁的万科还只是一个青年，更多的还是要着眼未来。 公司总裁郁亮:将万科比作一个“块头虽然很大了，但心智还需要磨炼和成熟”的年轻人。 ----自豪而清醒 二.行业分析 二.行业分析: 大 浪 淘 沙 二.行业分析: 大 浪 淘 沙 通过以上图表，我们可以看出许多房地产企业借国家政策倾斜的东风，迅速发展了起来.无论从总资产、净资产还是利润指标来衡量，000002，600048，600663，00244，600383都是房地产行业排名前十，万科（000002）一枝独秀，是当之无愧的行业老大。（002244上市较晚，予以剔除） 因此，我们选定此其余八家企业作为万科的行业对比对象。 三.结构分析 1.资产负债表结构分析 危机四伏 一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，尽管短期负债融资具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的要求更容易使企业陷入资金匮乏的危机。 通过上述分析，房地产企业主要依靠短期债务资金，而这些款项在宏观经济状况较好时可提供稳定资金来源，一旦经济衰退，就会面临资金供给断裂的问题(如2008年房屋销售不佳;银根收紧,供应商资金紧张)，所以房地产行业存在很高的风险。 由于万科在利用无息短期负债方面有一定的优势，一方面会降低资金成本，另一方面也会给企业带来更高的资金断流的风险。 2.利润表结构分析 ｜ 4.存货构成分析 由现金流量表附表可以看出，存货占用资金是导致经营活动现金流量为负的主要因素，因此，我们对存货项目进行分析。 分析结论: 由上表可以看出，万科的存货中只有7.02%为已完工产品，在建以及拟开发产品占了总存货的91%以上。 由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入和迅速扩张的投资规模更加剧了商品采购和接受劳务的资金支出需求，所以势必导致资金的耗用越来越多，如果