地产行业-万科降价背后.pptVIP

主题：万科降价的背后 写在前面的话 万科在全国各大城市的降价行为令市场为之侧目，受事业一部策划总监兰总的一席话启发，历经数日数据整理，得到这样一个成果！在此感谢兰总的鼓励与启发！ 当前的市场环境下，做好项目必修功课外，花更多工夫去研究市场和客户是非常有必要的，研究万科降价也算是一个小小的尝试； 本文的数据采集于互联网以及公司内部的相关统计，加以分析整理而成，必然与真实情况存在一定的误差，本文通过数据所得到的结论仅供参考！ 背景： 背景1：2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在8座城市——深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞——高调降价，比最高点下调了5%-30%不等。行业老大的标杆作用之下，有人跟随，有人捂盘，有人力撑，有人犹豫，有人质疑。 背景2： ３月底，万科宣称：房价已不具备下跌空间，楼市开始回暖。 那么万科降价的动机何在？仅仅是为了打开陷入困境的销售局面？降价后的市场是否真如万科所表示的那样已经到达谷底，行业即将触底反弹，亦或新一轮的降价即将展开？ 万科降价全国巡礼 07年10月20日，深圳首开记录。万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的金域东郡,开盘当天售罄07年12月9日，广州万科大降价。广州康王路的万科金色康苑正式开盘,开盘定价13000元/平均价,远远低于之前透露的20000元/平以上的价格； 08年1月24日，成都万科降30%。位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓报出每平方米4600元的均价，降价幅度达到了30%；1月26日，天津万科东丽湖二期以6500元/平方米开盘，低于市场预期的7000到8000元，当天就被认购200余套； 2月中旬，北京万科打折促销。北京两项目万科紫台和万科四季花城日前也在进行打折促销； 2月21日，上海万科10楼盘打折。万科选择在元宵节对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，10个楼盘240多套房源在8个小时内买掉170多套； 2月23日，武汉万科推出“青年置业计划”，让利千万元； 2月27日，北京万科中粮·假日风景10号楼出现了“间歇性”的大幅折让； 2月29日，万科东莞跳水，运河东1号在原有基础上7折推售 3月1日，深圳万科第五园三期剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到1.15万元/平方米 3月9日，杭州万科金色城品以均价2.2万元/平方米开盘，低于预期的2.5万元 。。。。。。 万科降价全国路线图 业内的反应——质疑的、喝彩的、抨击的观点纷纷粉墨登场 降价背后的故事——事出必有因，万科的任何市场行为都是其战略布局的一部分 04年，万科提出2014年达到1000亿销售额的目标，并以美国房地产行业四大巨头之一普尔特为学习目标，形成一整套的10年发展战略规划，为今天的发展布局定下了总体基调； 万科到底想向普尔特学习什么呢？其10年的发展战略布局又是怎样的呢？ 万科选取标杆的意义:通过国际化标杆Pulte homes公司把握中国房地产的未来 比如，普尔特公司为何专注于住宅业务,又何以持续53年保持赢利？为什么在美国那样一个成熟的市场，它的净资产回报率能达到18%，近十年增长率达到行业的两倍？ 比如，为什么在普尔特公司新推出的项目中，老客户重复购买或推荐购买的比例达到47%？它何以实现客户的终身锁定？ 比如普尔特在业务横跨美国27个州，44个市场的情况下，如何实施它的跨区域经营？ 学习普尔特高于行业增长水平保持持续快速增长的经验 学习普尔特细分客户、成为客户创造价值的房地产公司 学习普尔特跨区域行业经营，成为跨区域的地产领跑者 向Pulte Homes学习产品战略之一:细分客户的不同需求,目的在于找到不同客户不同的最大价值点 向Pulte Homes学习产品战略之二:战略指导下的本地化 向Pulte Homes学习产品战略之三:通过客户细分,本地化运营,实现客户终身锁定 万科未来十年的远景：未来我们是一家什么样的公司？未来十年万科的业务战略定位 成为房地产行业的持续领跑者 万科前二十年的业务链结构变化 04年万科未来十年的业务链结构变化 07年销售收入就超过500亿，按照近年来最保守的增长率50%估算，提前5年实现千亿目标 万科的竞争或扩张战略围绕城市群经济圈而不是行政区中心城市,这是万科24年房地产全国战略中重要的一个战略思想 万科未来十年的区域扩张结构路线 资金压力——加快资金周转，实现快速销售、快速周转 万科在2007年花巨资买下的多个地块都面临支付土地出让金以及各种工程款项的问题； 万科在2006年同一些境外资金进行合作，这些高利息投资已陆续进入兑现周期。 万科开始为下一轮的土地储备筹集资金 万科不追求过高的利润率,但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率