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推动土地进入产权交易市场进行交易的设想及建议 文宗瑜 张晓杰 随着市场经济的不断发展，土地已经成为中国最宝贵的资源和最大的产权。以土地使用权为主要内涵的土地产权，只有通过产权交易市场的交易，才能提高资源配置效率，实现土地产权的合理定价。但是，目前的土地产权交易仍是一种简单或原始的方式，具体而言，土地产权采取招拍挂方式进行交易。土地产权交易的简单化或原始化，影响了交易的公平公正及定价的合理，并在一定程度上加大了房市风险和公众对政府的信任危机。因此，必须积极推动土地产权交易方式的创新，引导土地产权交易由低级形态向高级形态转变。在目前中国产权交易市场已经大力发展并初具规模的条件下，可以尝试土地进入产权交易所进行交易，同时探索依托产权交易所设立土地产权交易板块、建立专门土地产权交易市场的路径，从而提高土地资源的配置效率。 一、土地招拍挂式“交易”面临的问题 土地作为一国最重要的资源和最大的产权，需要一种与经济社会发展相适应的资产交易和资源配置方式，实现土地资源的合理定价和优化配置。开始于2002年并于2004年8月31日后替代“协议出让方式”而全面推广的招拍挂式“交易”，也是一种产权交易和资源配置方式，但却是一种比较低级、原始而简单的交易方式，虽然在一定程度上克服了“协议出让方式”的很多弊端而有所进步，但仍伴有较强的行政色彩而影响交易的公开、公平、公正和有序，招拍挂的随机性和随意性使得市场自动调节价格不背离价值的功能失效，而招拍挂的机会短暂性“迫使”有需求的受让者只能不计成本，盲目过高竞买，加剧了土地价格与价值的背离，进而对整个地产行业、房地产市场以及民生百姓产生重要影响。可以说，自实施以来，招拍挂式“交易”所暴露的问题已经很多，对其进行改革和升级已在所难免。 1．土地招拍挂的随机性和随意性导致土地价格与价值背离 价格围绕价值上下波动是一条基本的市场价值规律，反映了价格在市场调节和供求作用下的基本走势。要实现价格规律化的变动，核心是要保证市场发挥主导作用，保证各要素可以持续自由流动，不受外在条件尤其是行政干预的影响。而当前中国的土地交易市场恰恰违背了这一点，表现为土地招拍挂的“随机性”与“随意性”，破坏了价值规律的作用机理，导致了土地价格与价值的背离。具体来说，“随机性”表现为土地供应的不连续性。很多时候，政府供地不是根据既定的中长期规划有节奏地进行，而是根据政府的资金需求或者考虑而进行，这抑制了土地要素的自由流动性；“随意性”则表现为供地没有对市场形成调控反而“推波助澜”，为某些地产商所利用。在房市高涨的情况下，政府将增加供地作为房价暴涨的调控手段，供地节奏随着房价的波动而波动，无规律也无规划，宏观调控的效果有限，甚至在地价区位效应作用下可能适得其反，房价和地价互相推涨。 2．土地招拍挂的机会短暂性导致有需求的受让者不计成本 一个成熟完善的市场应该能为参与者双方提供足够的谈判和决策的时间，或者存在相对充分的备选商品，使得需求方和供应方处在均等的地位上公平交易，否则，市场会因主导力量的差异分化为“买方市场”或“卖方市场”，哪方力量强则属哪方市场。从这一点分析，当前的土地交易市场是典型的“卖方市场”，一方面，土地资源稀缺，供给呈现刚性特征，使得买方不得不提高购买价格；另一方面，土地“招拍挂”几个月才一次的机会短暂性，决定了真正有需求的受让者只能不计成本地抬高价格，再加上部分地产商的“囤地战略”和“投机冲动”从中“抬标”，土地“招拍挂”所形成的交易价格已经远离土地的真实价值。必须明确指出的是，受让者的不计成本只是表象，真实的影响却是抬高了的成本最终进入房屋价格而转嫁到千万百姓头上，大大加重百姓的负担。 3．土地招拍挂信息披露的不充分性影响交易的公平和公正 一个公开交易和公平竞争的市场首先要保证的是交易双方拥有充分而对等的信息，没有充分的决策信息就谈不上自由交易和对等谈判，而任何一方主宰信息或比另一方拥有更多信息都会破坏交易的公平和公正。当前中国土地交易采取的“招拍挂”形式恰是对此的一种破坏。一方面，招拍挂具有行政导向色彩，部分地方政府根据喜好人为设置参标条件，并且对待交易地块的信息有选择性地披露，导致部分竞标者失去机会；另一方面，招拍挂几个月才又一次的“随机性”缺乏信息披露的长效监督机制，土地受让方只是被动地随机接受信息，出让方信息披露的“随意”和受让方信息关注的“随机”加剧了交易双方的信息不对称性，更谈不上交易的公平和公正，只有那些与“信息源”关系很近或者有特殊关系的受让者才能顺利取得土地。由此可见，信息披露的不充分性极易破坏自由竞争的市场机制，影响交易的公平和公正。 二、推动土地交易由低级形态向高级形态的转变 “协议出让土地方式”、“招拍挂式土地交易方式”、“公开产权交易市场交易”、 “土地产权证券化”等，都是土地资源配置的方式，均