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92 工作探索 城市道桥与防洪 2008年5月第5期 房地产开发企业的成本管理与控制 1 2 3 成代萍 ，张 鑫 ，杨 峥 （1.上海中金房地产集团开发有限公司，上海市200235；2.上海世博土地控股有限公司，上海市200125； 3.上海腾盛智能工程有限公司，上海市200023） 摘 要：企业对开发成本各项费用的管理主要体现在对项目的策划、规划设计、招投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预 结算、物业管理等几个环节的成本控制。该文主要针对各个阶段成本管理与控制的主要内容、要点及方法提出了一些建议。 关键词：房地产开发；成本管理与控制；项目评价 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1009-7716（2008）05-0092-04 组成，这些费用体现在项目的策划、规划设计、招 0 前言 投标、施工、材料及设备采购、销售、工程预结算、 随着房地产市场的逐步规范和完善，市场竞 物业管理等几个环节的成本控制。 争日趋激烈。土地公开招标，对开发成本要求进一 1 项目策划阶段的成本控制 步透明化，比如目前江苏、浙江等地相继开始推行 公布房价成本清单，让公众可以了解开发过程各 策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通 个环节的真实成本。这些外部环境以及内部管理 过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选 的需要，对企业成本管理与控制提出了更高的要 方案，分析和评价方案的收益和风险情况，最终做 求。 出决策。此环节的成本控制根据项目开发方式的 成本管理，主要是指成本的精细化管理。目前 不同而有所区别。 制造业通过精细化管理有效地降低成本已成为有 （1）通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合 目共睹的事实。而房地产开发项目由于其项目的 同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研 特殊性，产品具有一次性、多变性、不确定性及开 究，确保资料的准确性。如对用地上的地上建筑 发周期长的特点，成本管理也大多处于粗放型阶 物、构筑物以及地下管线等进行详细勘察；对合同 段。成本的精细化管理就是改变原来的粗放式管 中已包括的若由政府承担的水、电、煤气、大市政 理而转变为集约式管理。目前房地产行业中具有 和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能 一定开发经验与实力的企业均在此方面下功夫， 力，分析预交费用返回可能存在的风险；属于垄断 通过优化设计、流程再造、知识积累等将开发过程 性经营企业或事业单位的收费，由于任意性强，收 各阶段的具体工作程序化，明确各环节的成本控 费标准偏高，须充分考虑公司实力及与相关单位 制目标，以提升成本控制的能力。 的关系。 那么，针对房地产开发各个阶段其成本管理 （2）对项目的买断及以合作方式开发，法律风 与控制有哪些主要内容、要点及方法呢？房地产开 险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的 发成本主要由土地费用、前期工程费、基础设置 内容、范围、交付验收标准，同时考虑手续风险； 费、建筑安装工程费、公建配套费及开发间接费等 项目合作开发主要考虑合作方式、分成比例、交房 时间和标准等。 收稿日期：2008-01-16 作者简介：成代萍（1970-），女，上海人，工程师，从事建设工 （3）对于异地开发项目，应充分利用当地的人 程成本管理与控制工作。