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济南房地产现状及存在的问题分析 【摘 要】 房价过高一直困扰着城市居民。本文针对济南房价一直居高不 下的现象进行了探讨。首先了解了近来房地产交易价格、交易量走势以及政府政 策，然后对高房价进行了剖析，总结了济南市房地产发展过程中存在的问题，针 对问题提出了相关对策建议。 【关键字】 房地产现状，原因剖析，房地产价值评估，对策建议 一、前言 房地产行业是国民经济的重要支柱行业，房地产行业的健康发展是国民经 济发展的重要保障。近几年来，房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了 突出贡献。然而，我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。 国家调控房价的措施层出不穷，可是，我们却无奈的发现，房价不降反升。济 南作为一个很有代表性的二线城市，研究济南房地产市场也能够揭示其他城市 的房地产行业在发展中的问题，具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种 什么样的现状，发展过程中到底存在什么问题？在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情 况下，对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。 二、 济南房地产现状 （一）房价持续虚高不下 由于目前房地产市场过热，国家出台了一系列措施来平抑房价，济南市政府 也相应出台了系列措施，但是济南的房价确实呈现不断上升趋势。 从各种房地产中介机构或是海报等地方获得的信息是济南的房价高到了令人 难以想象的地步。在比较繁华的地区，如山大路、大明湖附近等地方，房价都达 8000~9000 / 10000 / 到了接近 元 平米甚至是超过了 元 平米，其他地段也达到了 7000~8000 / 元平米。在这高房价的背后是市场规律的作用还是济南房地产市场的 畸形？ 图1 七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下） 图2 济南房价走势图 （二）商品房交易量稳中有升 在国家实行“二次调控”之后,济南市政府又相应出台了住房公积金贷款等 一系列新政策。政策只收到了短期成效。从本年整体来看，商品房交易量也呈现 上升趋势。 （三）房地产开发景气指数高 常熟沙家浜房价 图3：2008-08至2010-03月房地产开发景气指数 （四）政府政策导向 金融政策：提高贷款利率、存款准备金率; 税收政策：针对大户型的物业税政策正在出台当中，主要是为了开发更多小 户型的经济房，防止大户型过度涌入市场，造成资源浪费和腐败奢侈之风；土地 使用税；土地增值税；营业税。 土地政策：土地严控措施出台，会影响土地市场，规范市场运作，开发时限 给开发商较大压力，而且土地使用税和土地增值税给开发商很大压力。 其他：小产权房不能办理合法手续；90/70政策将会使大户型成为稀缺产品。 三、高房价的原因剖析 （一）房屋需求旺盛 济南作为山东省的省会城市，近年来经济发展一直比较迅速，第三产业发展 势头良好，城市居民生活水平不断提高，对高质量房地产需求很高；伴随着城市 化进程的加快，凭借其独特的经济政治优势，济南每年都吸引着山东省乃至周边 其他省份的“移民”，城市人口增长很快；另外，济南的保障性住房建设滞后， 导致对廉租房和经济适用房的需求很旺盛；再就是济南近年来旧城改造催生了相 当一部分住房需求；另外，受传统观念的影响，房子不仅是生活必须品，也是一 项重要的资产，拥有房子能够给人带来极大的安全感和虚荣感；购房者对房产价 格上涨预期也促进了需求量的增长，不过近期房地产泡沫要破以及房价要跌20% 等言论也对商品房交易量起了一定的抑制作用。 （二）住房供应比例失调 一方面，在商品房供应中，中高档房占比例极大，低档房和经济适用房、廉 租房极其缺乏，导致房价高居不下，低收入群体买不起房；另外，城市租赁市场 发展不够完善，信息不够通畅，相当部分的中低收入者群体加入到“房奴”当中 来，进一步导致城市房屋供不应求。 （三）国家政策影响 国家出台了一系列调控房价的措施，包括提高贷款利率和存款准备金率、征 收土地使用税、营业税。土地增值税等一系列措施，提高了开发商的成本，价值 决定