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摘 要
随着我国住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入,发展住房
金融,防范信贷风险,已成为启动住房消费的关键和住房金融界研究的一大课
题。本文从分析北美和西欧的住房抵押贷款保险模式人手,针对我国现行住房
抵押贷款保险机制存在的问题,提出若干完善我国住房抵押贷款保险机制的建
议。
全文共分四章。
第一章是住房抵押贷款保险概述。首先,介绍了住房抵押贷款保险的含义
和重要性。住房抵押贷款保险,是指借款人向金融机构申请住房抵押贷款时,
由借款人向保险机构购买贷款保险,当借款人因自然原因或社会性原因无法继
续履约还款时,由保险机构进行赔付的一种保险制度。它是在住房资金运用过
程中为消除抵押贷款风险,最大限度地减少呆坏账的发生,保障抵押权益实现
而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度,既能使借款人的贷款抵
押住房在遭受保险责任范围内的损失时及时得到经济补偿,保证抵押住房的完
整性和借款人按时还贷的能力,又能使贷款银行抵押贷款的安全性得到切实保
障,避免或降低住房抵押贷款的风险,保证借贷双方的合法权益。其次,对住
房抵押贷款的风险因素进行了分析。笔者认为,住房抵押贷款的风险主要包括
系统性风险和经营性风险两大类。前者是指由于国家经济、金融政策等宏观因
素的改变以及银行自身业务缺陷导致的风险,包括利率风险、流动性风险和政
策性风险;后者是指贷款人在经营信贷的过程中,由于自身经营理念的偏差、
具体经营行为的失误等原因导致的风险,包括来自开发商、开发项目、借款人
的风险以及操作风险和抵押风险。最后,介绍了住房抵押贷款保险的主要类型,
包括抵押物保险、抵押贷款寿险、抵押贷款保证保险和抵押贷款信用保险。
第二章是国外成功的住房抵押贷款保险模式探析。当前世界上比较成功的
住房抵押贷款保险主要有两种,一种是北美的公营与私营抵押保险相结合的模
式;另一种是西欧的人寿保险与财产保险相结合的模式。首先,介绍了北美模
式,其中重点介绍了美国的住房抵押贷款保险模式。美国拥有世界上最为发达
1
的住房抵押贷款市场,美国的住房抵押贷款保险机制是最为典型的政府机构担
保与私营保险相结合的模式,具有完善的自我融资机制和风险防范机制。其次,
介绍了西欧的人寿、财产保险模式。西欧国家的住房抵押贷款保险模式与北美
模式不同,主要是通过将传统的人寿保险和财产保险引入抵押市场来实现的。
最后,将北美模式与西欧模式进行了比较。
第三章是我国住房抵押贷款保险机制探析。首先,介绍了我国住房抵押贷
款保险的主要类型,包括住房贷款房屋保险、住房贷款寿险、住房贷款保证保
险和住房贷款综合保险。其次,从法律视角出发对我国住房抵押贷款保险的现
状进行了分析。目前我国住房抵押贷款保险机制存在的主要问题是:外部市场
环境支持不足,政府在住房抵押贷款保险机制中缺位,住房抵押贷款保险存在
许多技术性缺陷,住房抵押贷款保险行业的风险影响业务发展。其中,笔者重
点分析了我国住房抵押贷款保险存在的技术性缺陷:强制保险的做法不合理,
指定保险公司的做法不合理,要求借款人在办理抵押登记前购买一定期限人寿
保险的做法不合理,借贷双方关于保险人可以向借款人行使追偿权的“约定”不
合理,保险标的、保险金额的确定不合理,保费缴纳方式不合理。
第四章是关于完善我国住房抵押贷款保险机制的思考。首先,阐述了完善
我国住房抵押贷款保险机制的现实意义:有利于银行规避信贷风险,有利于住
房货币化分配的推行,有利于住房金融的发展,有利于保险市场的发展。其次,
阐述了完善我国住房抵押贷款保险机制的有关构想。笔者认为,面对以中低收
入者居多的多元化消费群体,以及外资保险机构的激烈竞争,我们不仅要逐步
完善住房抵押贷款保险发展的外部环境,也应在微观层面逐步实现操作规范化
与合理化,为居民购房或从事房地产投资提供优质服务;不仅要建立政策性保
险机构,为中低收入者的住房抵押贷款提供保险,同时也要进一步完善商业性
保险,让专业化的保险公司早日进入住房抵押市场,提供多样化的保险产品和
专业化的经营机制。
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