全球金融危机对我国房地产市场的影响.pdfVIP

摘 要 2007 年 2 月，美国首先从房地产抵押贷款领域，爆发了所谓的次贷危机， 并迅速演变为波及整个金融甚至实体经济的全球性经济危机，使各国都面临非 常严峻的形势。自从 1998 年我国住房制度改革以来，我国经济快速发展，居民 收入不断增加，房价持续快速上涨。但在这场全球性的经济危机影响下，我国 的房地产也日益呈现不景气的态势。本文就在当前金融危机的背景下，着重论 述分析金融危机对我国房地产市场影响渠道，并通过上述分析得出在经济危机 背景下，保障我国房地产市场健康运行的政策框架。 本文首先通过房地产市场与经济增长、通货膨胀、财政收入、货币政策几 个方面的互动关系，来研究房地产市场与宏观经济之间的关系。得出的主要结 论是：房地产投资已经成为固定资产投资的重要组成部分，对国民经济增长具 有重要作用，房地产业投资完成额和 GDP 二者关系密切。房地产市场健康发展 能够带动建筑行业、相关的原材料行业和金融业等行业的发展，进而加快国民 经济的发展，带动 GDP 增长；而 GDP 的持续上涨，相关行业的健康发展、整体 经济繁荣会给房地产开发投资的增加带来持续的信心，从而促进房地产业的发 展。房地产行业的繁荣对于促进经济增长有着十分重要的贡献，同时经济增长 使得企业厂商财富增长，融资能力增强，通过增加投资，反作用于房地产市场， 使之进一步繁荣发展。同时，房地产行业与通货膨胀、财政收入、货币政策之 间存在着十分密切的联系，房地产市场已经成为政府制定和调整货币政策必须 重点考虑的一个因素。 另外，利率和信贷会对房地产市场产生非常显著的影响。当利率水平降低 时，投资就会由于信贷成本的下降的大幅增加，从而大量信贷资金便投向房地 产市场。这就必然产生对房价上涨的良好预期，从而房地产市场就会在自我实 现机制下蓬勃发展。房价的不断推高自然进一步吸引大量资金继续流入，泡沫 就逐步产生。而在泡沫破灭之前，对于未来房价继续上涨的预期，使得房贷成 为一种良好的抵押品而使那些原来信誉不是很好，还款能力较弱的群体也能从 银行借到资金，并且能够按期偿还。于是信贷进一步扩张，而这些信贷资金又 3 会大量投入到房地产投机中。泡沫就这样不断膨胀，直到利率在某一时刻上升， 房价在未来继续上涨的预期立刻消失，结果便导致泡沫的破灭，对于过度依赖 于房地产业的市场经济结构来说，这将是十分严峻的考验，将会引起金融动荡， 进而爆发经济危机。此次由美国次贷危机引起的全球金融风暴，正是这一过程 的最好证明。 本文回顾了由美国次贷危机引起的全球金融危机的产生及发展过程，其对 世界经济和我国经济产生的影响，比较系统的分析了全球金融危机对我国房地 产市场的影响渠道。然后，通过对我国房地产市场宏观调控措施的分析和评述， 结合金融危机的市场背景，对2009年房地产宏观调控政策取向进行了预测。 目前我国正处于城市化加速推进时期，大量农村人口向城市转移，由此带 来了住房供应的紧张和住房价格的上涨。近几年来，为了抑制房价的上涨，防 范潜在的金融风险，中央政府出台了许多的房地产调控政策，试图稳定房价， 保障居民的住房消费能力。但调控的效果却不尽人意。近三、四十年来发展起 来的公共选择理论、制度经济学的研究成果表明，政府干预也会带来一系列的 弊端，如资源配置低效率、寻租设租活动普遍化、经济发展受到抑制等，这就 是所谓的政府失灵。由全球金融危机引发的世界经济衰退目前来看尚无见底迹 象，2009年我国经济也将在很大程度上受国际经济不确定性影响，宏观经济走 势不容乐观。在宏观经济下行和 2008 年 10 月以来出台的相关政策具有滞后性 的双重影响下，2009年我国房地产市场依然将以低迷为主基调。在这种形势下， 为了避免房地产市场出现“硬着陆”，在“强化住房保障与稳定市场发展”的方 针指导下，预计政府的宏观调控政策将主要包括以下几个方面： 第一、全面推进住房保障建设与促进市场发展。 第二、进一步的减税措施。 第三、谨慎松绑二套房贷政策。 另外，在信贷方面，政府还应加大监管力度，严格控制不规范信贷行为的 发生，尽量降低其向外扩张的幅度。而在次级债券方面，因为我国当前资产证 券化市场才刚刚起步，所涉及的交易还相当有限，因而在短期内不会对经济的 稳定运行造成影响。