商品房买卖中虚假广告宣传的法律问题研究.pdfVIP

签名： 于智清 导师签名： 周珂 日期： 2006.5.19 商品房买卖中虚假广告宣传的法律问题研究 摘 要 伴随着住房市场化改革以来房地产市场的繁荣，我国商品房买卖市场中存 在的问题也逐渐暴露出来，针对商品房交易的纠纷呈直线上升趋势，全国消费 者对商品房买卖投诉也不断增加。据了解，2003 年广东省法院共办结的 642730 件案件中，直接或间接与消费者权益有关的案件达 66836 件，涉案诉讼标的达 155 亿元。其中商品房纠纷案件增幅最大，去年比前年增长了 38%，标的额达 40 亿元。而在大量的商品房纠纷案件中，对商品房广告宣传的投诉占到了较大 的比例。以商品房预售为例，全国消费者对商品房广告的投诉在1999年和2000 年连续上升，2002 年比上一年竟上升了 177.50%。如果将“假冒”、“虚假品 质表示”等违法经营行为也归入其中的话，总数将为原统计数目的三倍！这些 惊人的数字表明，商品房销售中存在着严重的信用危机。 “广告”，就是广而告之，即广泛地告知公众某种事物的宣传活动。法学 研究领域部分学者将广告定义为“企事业单位、机关、团体或者公民为了特定 的目的，自行承担费用并通过一定的媒介或形式向社会公众传播某种信息的一 种宣传方式”。而狭义上的广告，则主要指的是法人、其他经济组织或者个人 以推销产品和服务为目的，用付酬方式通过大众媒介向人们提供信息和劝服购 买的传播活动。当今社会中，广告通过媒体的传播已经成为生活和商品之间必 要的纽带和桥梁，影响着社会的意识观念、行为取向、消费习惯等诸多方面。 Togg 其中的商品房销售广告，指的是房地产开发企业、房地产权利人或者房地 leBu 产中介服务机构利用媒介发布的以 tton 商品房销售为内容的广告。伴随着房 地产市场的不断发展和行业竞争的日益激烈，商品房销售广告以吸引购房者为 目的的内容、许诺越来越多，形式也丰富多彩，尤其是广告中涉及的商品房质 量、购房优惠条件、商品房所在位置的环境许诺等内容对广大购房者具有强烈 的吸引力。统计数据表明，在商品房买卖市场上，90 ﹪以上的商品房是通过广 告宣传进行促销的。 1 商品房买卖中虚假广告宣传的法律问题研究 但是，在丰富多彩的商品房销售广告背后却隐藏着严重的虚假宣传问题， 极大程度上侵害了消费者的权益。在商品房销售的实践中，开发商利用预购人 对开发项目信息的局限性以及中国古老文字的多义性，展开了强大的宣传攻势， 刻意将消费者引向近乎完美的想象。根据全国消协及各地商品房纠纷投诉的统 计资料，常见的虚假广告宣传的手段大多表现在如下方面：（1）文字游戏。表 现在商品房开发项目与“市中心”的实际距离上，或者用若干分钟车程来表述， 或用垂直距离图示来描述，或用似乎确定却又不着边际的“距市中心多少里” 来表示。在描述房产质量上，常用“豪华装修”、“进口材料”、“进口电梯”、 “五星级标准”等等字眼，让人感觉颇佳，但无法量化。 （2）低价诱饵。针对商品房的销售价格，或以低“起价”来刺激消费者； 或以难以确定的“均价”来迷惑购房人。 （3）视觉欺骗。以高超的美工技术甚至用他人的项目形象制作悦目的效果 图、商品房模型来展示高绿化率、齐全的配套设施、便利交通以及房产的豪华 典雅，但实际上却是资金未到位、规划未获批准，最终结果只能是“面目全非”。 （4）证照不全。宣称手续齐全，已办妥预售许可，广告中却不见预售或销 售许可证号，或者连规划许可、土地使用权证、施工许可证等也未办理，甚至 连广告本身也未办理审批许可。 （5）升值、教育等诱惑。尤其是房产热销的城市，房产升值或投资回报已 经为广大购房人所关注，开发商顺势渲染开发项目的升值空间，甚至做出具体 的回报预测。 开发商通过这些手段在商品房销售过程中大做文章，其行为集中表现在： 其一，美化项目环境，诱使消费者先期签约或缴纳定