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商业地产物业类型配比研究 摘 要 由于商业地产高投资回报率的特点，近些年日益成为地产开发商资金投向 的焦点，特别是在北京这样高速发展的城市，大型的具有综合功能的商业地产 项目更是如雨后春笋。这些大型的商业综合体尤其集中于北京的各大商圈里， 如 CBD、望京、中关村、亚奥、公主坟商圈。 如何确定一个最佳的物业类型配比，使得这样的大型商业综合体项目实现 在风险可控范围内的财务方案最优化，是一个关系项目成败的重要问题。然而， 相关的研究却相对匮乏。笔者试以商圈理论、投资组合理论、线形规划理论为 依托，结合商业地产开发及决策过程的特点分析，建立物业类型配比模型，收 集市场数据对现金流进行预测，并在一系列约束条件下，以财务净现值为决策 变量，应用 MATLAB 程序求解模型的最优解。商业地产物业类型配比模型的 建立与研究起到了为开发商提供有效决策支持的作用，这种微观层面的分析与 讨论亦对商业地产领域的量化研究起到了一定的推动作用。 首先，论文对其研究对象进行了界定和阐述，以框图形式进一步详细分析 了商业地产的开发流程，点明了论文的研究在整个流程中所处的关键位置。在 此基础上，分别引出了物业类型配比与投资决策、项目方案比选的关系。 其次，论文对物业类型配比模型得以建立的三个理论基础，即商圈、投资 组合、线性规划理论分别进行了详细的论述，并穿插给出了这三个理论在论文 模型中所起的不可或缺的作用。 第三，论文论述了决策指标的选取原则及计算方法，模型目标函数的构建 及各约束条件的设立。其中，构建模型的关键问题是对项目现金流的准确分析 与预测，包括项目计算期的确定、折线率的选取、现金流入和流出的具体构成 及分析等内容。 最后，应用物业类型配比模型对 CBD 商圈内一真实的商业综合体项目进 行了物业类型配比的求解，并与项目实际情况作了对比分析，给出了结论。 关键词：物业类型配比，线性规划，投资组合，商圈 I 商业地产物业类型配比研究 ABSTRACT In recent years commercial real estate increasingly become the focus of real estate developers’ investment funds due to the characteristics of high investment rate of return, especially in the cities like Beijing with rapid development and prosperous future. Large-scale commercial real estate projects with use of integrated functions are springing up. This kind of large-scale commercial complex mostly gather in major trade area in Beijing, such as the CBD, Wangjing, Zhongguancun, Gongzhufen trade area. It is an important issue to determine the proper ratio of property type to make such a large commercial complex project to reach financial optimization within the controllable risk. However, studies areas run short of such related researches. Relying on the the