商业银行个人住房抵押贷款风险及防范.pdfVIP

摘 要 近年来，房地产业经过了 20 世纪 90 年代后期以来突飞猛进的发展，逐渐 成为我国经济发展的龙头产业之一。与此同时，个人住房抵押贷款也成为商业 银行调整自身信贷结构、提高资产质量、增加银行收益的重要工具。然而住房 抵押贷款由于其周期长、流动性低等特点决定了该项业务并非完全意义上的低 风险业务，加上我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律不健全、金融产品发 展不完善、风险管理经验不成熟等原因致使个人住房贷款风险更不容忽视。 以上海为例，2004 年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有 1‰左右， 但到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6‰， 也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。另外，2006年下 半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户 已经超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近 2 亿元，房贷违约量增加了五 成。那么，商业银行在提供个人住房抵押贷款中所面临的风险到底有哪些？造 成这些风险的原因是什么？我们应当采取什么措施来规避这些风险？以上几个 问题正是本文讨论的重点。本文共分4章，各章讨论的主题及要点如下： 第 1 章为导论部分，主要介绍了本文的写作背景。宏观上来看，房地产业 作为本轮“经济过热”的源头而成为宏观调控的重点，房地产业经历了多年未 有的“欲上不能、欲下不忍”的痛苦煎熬。特别是自从2006年以来，国务院及 相关部门相继出台了“国六条”、“国十五条实施细则”调整住房供应结构、遏 制房价过快上涨和投资投机性需求、整顿规范房地产市场秩序，还针对外资准 入、加强土地调控等出台了诸多措施。微观上看，个人住房贷款及开发商投资 额度增长快，隐含的潜在风险正在积累；银行业开放程度增加，房贷市场竞争 激烈，个贷产品持续增多；一部分房地产贷款已经成为不良贷款。此外，本章 还介绍了论文研究的目的和意义，并对国内外相关领域的研究成果进行了综述。 第 2 章主要对商业银行个人住房抵押贷款的风险种类和形成风险的原因进 行了分析。个人住房抵押贷款风险一般可以分为系统风险和非系统风险。系统 性风险是由那些能够影响整个金融市场的风险因素引起的，这些因素包括经济 周期、国家宏观经济政策的变动等。这种风险不能通过分散投资相互抵消或者 削弱；而非系统性风险是一种与特定公司或者行业相关的风险，它与经济、政 治和其他影响所有金融变量的因素无关。通过分散投资，非系统性风险可以被 降低，而且如果分散是充分有效的，这种风险还可以被消除。本文里所涉及的 风险主要指非系统风险。个人住房抵押贷款的风险主要有信用风险、抵押物风 险、流动性风险和市场风险等。形成风险的原因主要包括逆向选择、道德风险、 银行的非理性等。 第 3 章是对前面一章的深化，对个人住房抵押贷款违约情况从理论角度进 行了分析。首先对投资者行为进行了描述，假设房地产需求者作为一个理性的 经济人追求总效用的最大化，其目标函数是投资报酬最大。购房者在T 期购买 n 楼房进行投资，在T 期比较投资所赚取的利润与贷款债务。如果T 期末房地 n+1 n+1 产的投资报酬大于房地产抵押贷款债务，则履行还贷义务，否则，就将房地产 交给银行处置，这种违约情况是房地产个人抵押贷款中常见的形式。其次，按 照投资者的资金组合分类，我们把投资者进行房地产投资分为三种：完全用自 有资金进行投资、完全用银行资金投资和采用按揭贷款进行房地产投资。通过 对三种投资类型的分析得到了一个重要结论：无论是在内生还是外生的利率条 件，按揭比例的提高将使投资者的违约概率增加，使按揭贷款的风险增加。最 后，对政府所采用的宏观调控措施进行了说明，并通过运用数学模拟的方式验 证了三个重要结论： 第一，在假定其它因素不变的情况下，随着房地产按揭比例的上升，房地 产均衡价格、泡沫价格和违约概率同步提高。 第二，一方面从政府的角度，提高房地产交易成本可以降低房价泡沫，另 一方面对于商业银行来讲，增加房地产交易成本可以降低投资者的违约概率。 第三，