中国房地产对冲通货膨胀的特征研究——以北京市为例.pdfVIP

摘 要 摘 要 近几年来，我国的房地产价格和通货膨胀率呈现同时上涨的趋势，这现象 引起了社会各界的广泛关注。探讨我国房地产价格与通货膨胀的关系，揭示房 地产对冲通胀的可能性，对居民理性购房、投资者投资决策及政府宏观调控都 具有理论和现实意义。 本文在归纳资产对冲通货膨胀理论模型的基础上，建立了房地产对冲通货 膨胀的数学模型：分别以居民消费价格指数和中房北京住宅、写字楼、商铺、 别墅价格指数为通货膨胀和房地产价格的量测指标，还引入了上证股票月末价 格指数作为对比资产，利用月度环比数据，应用计量经济学模型对北京市房地 产对冲通货膨胀的能力特征进行了实证检验。 本文共分七章。第一章是绪论。介绍选题的背景，界定所要研究的问题， 综述国内外研究的情况，提出本文的研究思路和研究框架。 第二、三章主要是理论模型的介绍和房地产价格、通货膨胀指标的选取及 统计描述，为以后的章节做好准备。第三章通过统计描述，计算出各资产的收 益率、风险和相关系数矩阵。由结果推出房地产总体上还是比股票更具有吸引 力的实际论断；同时看出，北京市住宅、写字楼、商铺、别墅四类房地产并非 相互联系，而是显明的划分为居住性房地产、商业性房地产两大类。两类房地 产市场的价格相互独立不受对方的影响。 第四、五、六章为实证分析。第四章采用最小二乘法检验了北京市房地产 对冲整体通货膨胀的能力特征。研究得出北京市房地产与整体通货膨胀率之间 的对冲关系是模糊的，同时通过 Granger 因果检验发现北京市的通货膨胀率与 写字楼价格之间存在单向 Granger 因果关系，表现为北京市通货膨胀率的上升 会影响写字楼价格的变动。 第五章通过两个方面进一步深入分析举证，一方面采用ARIMA 计量模型将 整体通货膨胀率分为预期通货膨胀率和非预期通货膨胀率两类，分析了北京市 房地产对冲预期、非预期通货膨胀的特征。另一方面将样本期划分为高通胀期 和低通胀期并检验房地产在各通胀背景下的表现。研究表明：（1）北京市的房 地产大部分不具有显著对冲预期和非预期通货膨胀的特征，甚至写字楼还表现 出部分负向对冲非预期通货膨胀的特征；（2 ）在不同通胀背景下各房地产的表 I 摘 要 现各不相同，写字楼和商铺两类房地产在高通胀期超额负向对冲通货膨胀，而 别墅和股票分别在低通胀期和高通胀期表现出优秀的对冲能力。（3 ）通过检验 模型，我们还发现北京市的住宅和写字楼市场存在“短视”预期，可能导致“泡 沫”。 第六章在研究得出上述各个房地产对冲通胀特征的条件下，从资产组合的 角度扩展地研究房地产投资组合对冲通货膨胀率的特征并与前文各类房地产的 对冲特征进行比较。检验表明：（1）房地产投资组合对冲通货膨胀的表现要远 好于投资单一类型房地产；（2 ）将股票与房地产这两类资产“打包捆绑”的投 资组合比“纯房地产”投资组合对冲通货膨胀的能力要强。 最后在第七章，本文根据研究结论对房地产消费者、投资者和政府提出相 关建议。建议消费者理性看待通货膨胀对房地产价格的影响；投资者则可考虑 房地产的投资组合并引入股票分散投资组合的系统风险；政府需要稳定房价特 别是住宅和写字楼价格和培育理性的投资环境。 本文是北京市哲学社会科学“十一五规划”项目（项目号为：06BaCS008 ） 的部分成果。 关键词：通货膨胀 房地产价格 资产组合 对冲 II 摘 要 Abstract In recent years, the inflation has kept rising with real estate prices in China, whic