我国城市土地供给机制研究.pdfVIP

论 文 摘 要 城市土地供给机制，是指特定经济制度下土地供应内在关系的总和，包括土地供给 计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地供给手段等，是一个国家进行城市土地供求 管理的作用机制。城市土地供给机制作为国家管理和调节房地产市场的重要手段，对土 地使用权出让价格以及住房价格都会产生重要影响。城市土地供给的目标是土地资源的 最优化配置。我国是实行土地公有制的国家，土地的利用应符合广大人民群众的利益的 要求，因此土地资源配置不仅应追求土地资源利用最大化的目标，而且要在分配中兼顾 社会公平，并实现经济社会的可持续发展。 本文的研究目的在于通过总结我国城市土地供给制度中的问题，特别是供给计划和 供给方式未能实现资源优化配置、未能兼顾社会公平和经济稳定发展的因素，探讨完善 我国城市土地供给机制的建议和措施。为完善土地市场提供政策依据，从而建立政策宏 观管理和市场调节相结合的土地资源合理配置的市场供给机制，促进土地市场的发展， 建立有序、高效的土地使用和管理制度，为促进房地产市场的稳定和健康发展奠定基础。 土地供给机制主要包括四个方面，供给计划、供给渠道、供给方式和供给手段。由 于文章篇幅所限，本论文选择了供给计划和供给方式这两个方面作为研究对象，主要原 因是这两个方面是最受争议的两个方面，对房地产市场的影响也比较明显。 本文的研究框架是： 第一章阐述了本文的研究背景、目的和意义，总结了国内外学者对土地供给机制的 研究内容、范围和相关成果，然后提出本文的研究内容和框架，以及创新与不足之处。 第二章是我国城市土地供给机制的理论体系。介绍了我国城市土地供给机制的形 成、发展和内容，并就具体的内容体系作了基本的论述。 第三章分别研究了土地供给计划和供给手段这两个方面。第一节和第二节分析了土 地供给计划的问题以及对房地产市场的影响和原因，第三节和第四节分析了供给手段的 问题以及对房地产市场的影响和原因。这一章分析的结论是土地供给计划一方面通过供 给量影响了土地市场和住宅市场的供需关系，另一方面通过改变市场参与者的心理预期 影响了他们的市场行为。土地供给手段中与住宅市场密切相关的是拍卖制度，在这一制 度下垄断供给和竞争需求的市场结构导致了过度竞争，主要原因一是参与竞争者有财大 气粗的国企，但其中一些国企并非以房地产开发为主业；另外一个原因是评判标准中的 价高者得，提高了开发成本。 第四章的主要内容是借鉴香港和国外其它国家在土地供给管理方面的经验，在土地 供给计划和供给方式上的相关政策和规定。主要分析了香港的勾地制度和出让计划制 度、美国的复合型规划和定量化管理、荷兰土地银行的出让方式和递减拍卖制度。 第五章在前面分析研究的基础上针对我国的土地供给计划和供给方式提出了相关 的对策建议，并分析了近期优化土地出让方式的两个案例，一个是上海版的勾地制度， 另外一个是莘庄地块拍卖改成招标的出让方式改革。 本文的创新之处在第三章中土地供给计划和方式对房地产市场产生的影响和原因， 从市场结构、市场力量、心理预期、供需关系等多方面进行了分析。而且，分析过程中 引用别人研究成果的同时，也加入最新的市场信息和政策措施，共同展开分析。 本文的不足之处有：第一，文中在分析土地供给计划和方式对房地产市场的影响时 只进行了定性分析，未能开展定量分析，这样的分析就显得深度不够。第二，文章结构 上，为了保持理论体系的完整性，在理论阐述时包涵了整个供给机制，但是在研究过程 中考虑到文章的篇幅和深度，只选取了其中的两个方面进行研究，理论体系和研究主体 并非完全一致；第三由于资料有限，第四部分的国外相关制度的分析还很浅显，有些制 度的实施和影响没有分析到位。第四，文章在语言表达等方面还有很多不准确的地方。 关键词：城市土地，供给，方式，房地产市场 ABSTRACT Urban land supply mechanism is about relationship of the elements in the land supply under the particular economic system. It includes land supply plan, land supply channels and methods of land supply and land