日本土地开发利益返还制度概况.pdf

●资源经济 ● 汉 日本土地开发利益返还制度概况 周腾利一 日本在二战后经济迅速起飞 ,多次出现了 土地开发热 ,土地价格大幅上涨 ,土地价值也随 一、 土地开发利益返还制度的演变 之迅速增加。为合理分配政府和土地使用者之 间的土地增值收益 ,社会各界制定了一系列返 一 起步阶段 还土地开发利益方案 ,税务部门也加强了这一 方面的税收力度。在经历多次土地价格快速上 开发利益返还制度的提出可追溯到 20世纪 涨后 ,日本在土地增值收益分配方面积累了不 初 ,在 1919年颁布的 旧 城市规划法的法案中 , 少经验。 设立了收益者担负金、 土地增值税、 未建筑税等城 广义的开发利益是指非自身的投资或努力引 市规划方面的税种。其中 ,土地增值税又细分为 起的资产价值的增加。开发利益产生的原因有以 开发利益税和自然增值税。但由于各种原因 ,仅 下 4个方面 : ①公共设施建设 干线道路、 铁路等 以国税附加税的形式设立了最基本的土地税种之 的新建和改善 ; ②土地利用规章制度的变更 用 一的土地规划特别税 ,土地增值税未得以实施。 途变更引起的容积率的上升 ; ③城市功能的聚 一直到 1940年实施全面的税费改制 ,又将城市规 集 ; ④土地投机。 划税规定为地方税 ,在 1950年的地方税费改制时 1980年的地价大幅度上涨主要是由于城市 城市规划税一度废止 , 1956年以增加收益者负担 功能聚集和土地投机 ,再加上货币流通不畅造成 的名义 ,将城市规划税恢复并一直沿用至今 ,而当 的。 时采用的是与资产税 后改为目的税 相同的计算 日本的土地开发利益返还主要有内部返 方式 ,不能突出反映开发利益返还之意义。 还、 直接征收、 间接返还三种形式 ,并以货币、 除税收外 , 旧 城市规划法还规定了超过收 土地等多种方式将利益返还于社会又反馈给社 用制度。超过收用制度是 19世纪近代城市规划 会。本文从日本利益返还制度的演变过程、 现 初期 ,巴黎进行市政改造时采用的方法 ,即在规划 状及发展方向等方面对开发利益返还制度加以 道路、 公园等公共设施时把周边地区一同收用后 介绍 ,并着重介绍了高密度地区的利益返还问 进行整理后再招标 ,并将其所得充当城市改造之 题。 财源的方法。这是一种将公共设施周边地区的市 政配套设施产生的开发利益返还于公众的方式。 但是 ,超过收用制度作为一项制度 ,仅限于形成较 2005年第 2期 25●资源经济 ● 大规模的建筑群体 ,不以回收土地开发利益并用 不足、 住宅紧缺、 城市土地开发利润高昂等现象。 于城市建设为首要目的。1954年 ,该项制度被土 如何合理解决开发利益的归宿问题自然而然地摆 地规划法中提出的“土地置换 ” 制度取代。 上了日程。内阁内特别设置的临时行政改革推进 尽管如此 ,人们面对地权关系复杂的市区再 审议会于 1988年提交的“相关地价等土地对策的 开发时 ,再次启用了超过收用制度 ,并于 1961年 答申 ” 中表明 ,以土地投机方式取得的部分开发利 将其正式收录于市区改造法中 ,该法第一条第一 益应返还于社会 ,确保社会分配的公平性。 款规定“市区改造工程是指在公共设施的所在地 为抑制地价的大幅度上涨 , 1987年国土利用 及周边地区 ,根据此法的规定建设的公共配套设 计划法增设了监视区域制度 , 1991年引入税制改 施、 建筑物及建筑厂地及其附带工程 ” ;第十四条 革后的地价税 ,加大土地转让所得税和法人税的 规定“实行者为进行市区改造 ,依据土地收用法第 征收力度 ,制定土地购买的融资规定等。除采用 五条第一款的规定 ,可收用市区内的土地或设定 上述条款抑制土地投机行为外 ,还采取了随土地 在其土地上的地上权、 永久碎石权、 地域权、 租赁 资产的增值而增加保证金的措施 ,以吸收转让过 权等各种权利 ” 。根据此法 ,在东京新桥站的东侧 程中的开发利益 ,同时也采取了相应的金融手段 , 及西侧构筑了高楼大厦 ,大阪站前构筑了第一到 有效地抑制了泡沫经济下全国范围内地价的上 第四大厦、 站前广场和大道等设施 ,该项制度在实 涨。自 1992年起地价从大城市周边地区开始大 施大城市远郊区的配套设施工程中也起到了意想 幅度下跌 ,至今仍处于下滑趋势。 不到的效果。但是市区改造法只能对分散零碎的 为平衡社会经济发展产生的各种土地收益 , 土地的所有者和房屋租赁者起到救济等作用 ,仍 1989年制定了土地基本法 ,规定了“公共福利用 不能明确反映开发利益返还之根本意义 ,市区改 地优先权 第 2条 ” 、 “按照规划因地制宜地利用 造法于 1969年废止。 土地 第 3条 ” 、 “抑制土地投机 第 4条 ” 、 “适