硕士论文;业主自治法律问题研究.pdfVIP

摘要 川?洲 摘要 本文运用比较分析的方法,对基于建筑物区分所有权的业主自治制度进行研 究,重点分析业主自治的法律本质、业主自治组织的法律地位,以及业主与政府 机构和物业管理企业间的关系,指出了我国目前业主自治的问题,提出了完善之 途径,旨在为我国的制度完善提供一些参考。 关于业主自治的法律本质问题,业主自治基于建筑物区分所有权而产生,足 私法自治在建筑物区分所有权制度中的体现。其合法性是基于私有产权赋予的权 利。 关于业主自治组织的法律地位,通过考察域外业主自治之经验,得出管理团 体模式特别是管理团体法人模式优于非管理团体模式。我国应在将来立法中引入 “业主团体”的概念,将其作为业主自治组织。通过确立业主团体的法律地位, 理顺其对内对外关系。 关于业主自治组织与政府问的关系,一方面政府要对业主自治建设给予积极 的介入、指导和推动,另一方面政府在某些层面要淡化其管理职能,要在这两方 面之间取得平衡,可通过立法,明确行政机构介入的各项职能,并健全错误介入 的救济程序。 关于业主与物业管理企业间的关系,物业管理企业应明确其真正定位,避免 反客为主,忽视业主的利益,具体可通过规范物业服务主体地位、规范物业服务 收费,以及规范物业服务监督机制来实现。 关键词:业主自治;建筑物区分所有;物业管理 唱 , 唱, , . . 唱, , ,. . ‘, , . , ? 略, ” . ”, , 唱. ., ,., , . , ’ . , , . , 唱,, . Ⅳ ; ; :目录 目录 摘要 引 言.. 一、业主自治的基本问题......?..?....??..?..??..... 一业主资格的认定及业主自治的含义?.... 二业主自治产生的社会背景...... 三业主自治的法律本质.....?..?.??.?.? 二、域外业主自治之经验?....?.......??...?.??...... 一管理团体模式??. 二非管理团体模式.....?..?. 三两种模式之比较分析.??... 三、我国业主自治存在的问题...?......?.... 一业主自治组织的法律地位不明. 二业主参与意识淡薄....?.... 三业主与政府机关、物业管理企业间关系不明确?...??.. 四、业主自治制度的完善建议??....?.?.. 一立法方面的完善建议..?.... 二提高业主的参与意识..?.... 三确立政府的干预边界 四规范业主与物业管理企业间的关系五完善业主自治的监督机制..?.??..结语?.. 参考文献 致谢? 引言 引 言 世纪年代末期到至今,随着我国城市化进程的加速和住房制度改革的 深入,城市居民的居住形态发生巨大变化。传统的福利分房时代渐行渐远,越来 越多的人住进了商品房开发住宅小区,成为拥有私有产权住宅的业主。以高层建 筑、密集人口为特点的区分所有建筑物社区在我国城镇迅速发展,成为现如今大 部分城镇居民的主要居住形式。对物业进行有效管理,对建筑物进行良好维护, 对小区人际关系进行健康协调,是营造安宁舒适的居住、生活环境,促进社区文 明和谐的首要条件。 业主作为建筑物区分所有权人,其权利构成有三个方面,即对建筑物专有部 分享有所有权,对建筑物共有部分享有共有权,以及因区分所有权人间共同关系 的存在而对住宅小区共同事务享有共同管理权。基于对特定建筑空间的专有所有 权,业主既要对建筑小区共有部分进行管理,以维护和提高建筑物的使用效率, 同时,还要平衡彼此间的不同利益,以维护共同的生活秩序。这就需要全体业主 共同协商,每个人做出一定的妥协,从而形成共同意志,还需要业主间订立业主 规约,建立一个超越个人的自治组织,借助该组织的力量来处理建筑小区共同事 务,以提高物业管理效率,达到业主间共同利益的最大化。业主自治本质上就是 业主行使共同管理权的过程。 作为广大基层民众自主管理家园的一种模式,业主自治在实践中显示出强大 的生命力,可以说,业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。对其进行 引导、扶持和完善,对提高我国城市住宅小区管理水平、促进房地产经济健康发 展、实现社会和谐稳定具有重要意义。可以说,业主自治将会是今后我国城镇住 宅小区物业管理模式的必然发展趋势,但是,我国目前城镇住宅物业管理尚不规 范,业主自治更是面临着新旧两种管理体制的剧烈碰撞。虽然《物业管理条例》, 特别是《物权法》的颁布为业主自治提供了基本的法律框架,但业主自治管理体 制自身存在缺陷、业主自治组织法律地位尴尬、业主自治团体对外关系不明朗等 问题已成为业主自治的巨大阻碍,如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者 共同关注的问题。笔者深感设计良好的业主自治制度是解决我国区分所有建筑物 突出的管理问题的核心环节。因此,本文试从剖析这些关注的问题入手,运用对 比