创新物业小区综合管理思考.pdfVIP

现代商贸工业 No．01，2O14 ModernBusinessTradeIndustry 2014年第 Ol期 创新物业小区综合管理思考 侯 超 (四川省成都市双流县房产管理局，四川 成都 610200) 摘 要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物_,lk3gt务从业人员素质有高低、服务标准参差 不齐、业主权利与义务不清等 ，直接影响业主生活质量和社会稳定 。从 区域物业调研入手 ，剖析 问题、探索措施 、创新手段 ， 是 当前加强社会管理的有益探索。 关键词 ：物业管理 ；三级网络化 ；两 圈一纽带 中图分类号 ：F27 文献标识码 ：A 文章编号：1672-3198(2014)01—0099-01 l 问题 用 ，这些扭 曲的认识造成了大量群体纠纷。 1．1 物业服务企业理念定位不清 1．5 物业承接查验存在的问题 物业服务既是一个管理过程 ，更是一种实践服务理念 由于建管不分，同时在选聘物业服务企业过程 中开发 的过程。物业管理的对象是物业 ，包括建筑物、附属的设施 建设单位 占主导地位 。物业服务企业往往无法按正常规 设备、相关场地等；而服务对象是人 ，受雇于业主，服务于业 定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验 主，这就必须坚持业主主导原则。但 目前很多物业服务企 过程中敷衍了事，造成了物业承接查验制度不完善 ；移交工 业对其服务定位不清，以管理者 自居，管理及服务方式缺乏 作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术 人性化 ，导致 了工作单一 ，服务质量下降，甚至纠纷不断。 人员 ，无法发现工程质量 问题 。在查验时，只知道项 目及配 1．2 物业服务企业人员综合素质有待提升 套设施设备的有无，对否符合建设安装要求、质量是否合格 部分企业为 降低运行成本 ，低薪聘请 文化 低 、年龄较 缺乏判 断力 。 大、没有接受过专门培训的人员上岗，这样使得物业服务的 1．6 小区未真正纳入社区管理 内容及形式只能停留在简单 的卫生保洁、安全保卫等层面 ， 小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对 遇到一些技术性服务 的工作就难 以胜任 。加上这～行业劳 社区管理未进行有效整合 。物业服务属综合性问题 ，由于 动强度 比较大，工资待遇较低，一些从业人员只是把物业服 管理、服务工作不到位 ，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装 务工作当作是 自己转换就业 岗位的跳板 ，一旦找到 自己满 修等情况时有发生。上述情况出现后，物业服务企业因无 意的工作就立即跳槽，使得物业服务行业的队伍稳定性不 任何行政手段，只能对居 民进行劝阻。由此，物业企业承担 能得到有力保障。 了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理 中存在诸多 1．3 物业服务合 同和管理规约存在 的问题 困难。此外，由于政策滞后，政府一些部 门在相互配合上缺 物业服务合同不规范，合同双方的权利义务及违约责 乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把 任不明确。部分小区管理规约条款简单 ，文本不规范，内容 物业企业视为 “社会单位”，而非市场经济 中的企业主体 ，忽 与合同的条款不相符合，双方的责权利书面约定不平等 ，致 视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系 。 使双方 的合法权益得不到有效的保证 。关键是业主与物业 1．7 开发商遗 留问题影响物业管理工作 服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定 。 开发商遗留问题转嫁物业服务企业，多数小 区由于开 1．4 物业服务费收费率低 发商向业主交房屋之前，缺乏政府整个开发项 目共同验 收 《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费