美, 德, 日房地产信托的启示.pdfVIP

1 第 26 卷 　第 1 期 Vol26 , No1 2007 年 1 月 工业技术经济 总第 159 期 美、德、日房地产信托的启示 路宏达 (武汉大学 , 长沙 　410006) 〔摘 　要〕　基于信托业的房地产信托在我国还是处于刚刚起步阶段。本文在简单介绍美国、德国、 日本三国的房地产信托的基础上, 从房地产信托的法律环境、监管制度等方面提出了启示思考。 〔关键词〕　房地产 　信托 　启示 〔中图分类号〕F29330 　〔文献标识码〕A 　　目前我国房地产融资渠道单一 , 房地产企业的资金 80 年代时再次回升 , 90 年代末期达到了其历史的顶峰。 来源主要是银行贷款。房地产信托这种新型的融资方式 其发展按时间可分为以下三个历程 : 具有灵活性、独立性、不承担风险性等特点。房地产信 ( 1) 1961 年～1973 年 : 这是早期的 REIT 。从 1961 年 托在国外发展比较成熟 , 而我国只是刚刚起步 , 面对有 到 1967 年 , 由于美国法律只允许权益型REIT , 成立了 38 很强生命力的房地产信托行业 , 该如何进行 , 以什么方 家 REIT 。从 1968 年到 1973 年 , 出现了抵押型 REIT , 在 式进行是一个值得探究的问题。 此期间共形成了 209 家权益型 REIT 和 113 家抵押型 RE 1 　美、德、日房地产信托 IT 。这个期间 , 全部 REIT 的资本额增长了约20 倍。 ( ) 11 　美国的房地产信托投资 2 80 年代 : 在经历了 70 年代的衰落以后 , REIT 房地产投资信托 ( Real Estate Investment Trust) 简称 在 80 年代获得了回升。REIT 的发展更表现为投资理念、 REIT , 美国税法中 REIT 的定义为: 经营管理或投资房地 资本结构的变化。其投资更加分散 , 资本结构更加合理 产的公司、信托或协会。它主要收入的 90 %来自房地 (权益和负债各占 50 %) 。 产 , 不缴纳公司所得税 , 在合法证券交易所依法上市 , (3) 90 年代 : 信托投资复苏 , REIT 的总市值达到了 可以合法交易 , 不是金融机构也不是保险公司。 几百亿美元 , 并管理着 3000 亿美元的房地产资产。 REIT 是房地产信托投资形式的房地产权益证券化 , 通过 REIT 的发行额 , 可以明显地看出 1998 年 REIT 是房地产证券化的开端。REIT 出现于20 世纪 60 年代初 , 达到了一个顶峰。 70 年代达到顶峰 , 随后由于宏观经济的衰落而衰落 , 在 图 1 　1992 - 2004 年 REIT 公开发行金额比较图 　收稿日期 : 2006 —11 —27 —159 —