土地短缺的深层探究.pdfVIP

永安期货研究院 北京市东城区金宝街华丽大厦6 层 100005 2010 年6 月8 日 政策调控对房地产影响研究（二） 金属部 土地短缺的深层探究 摘要： 土地财政、土地供给一直以来都是困扰中国房地产业的问题， 特别是中国作为人口大国，对于居住的需求更是一个巨大的民生问 题。 李耀忠 金属研究员 金属部部长 大连理工大学工学硕士，理学学士 2009 年7 月进入永安期货研究院， 师从猫总。 研究领域：金属、金融期货和金融工程 联系电话 liyaozhong@ 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均 来自合规渠道，分析逻辑基于 本人的职业理解，通过合理判 断，并得出结论，力求客观、 公正，结论不受任何第三方的 授意、影响，特此声明。 1 2010 年6 月8 日 金属部 土地短缺推升房价 土地招牌挂推高了地价抑制了土地供给 2003年下半年开始的土地招拍挂制度实施是房价上涨的始作俑者，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性。土地供应 日趋紧张，地价推升房价，而房价反过来带来更高的地价，进入恶性循环，“地王”“卖房子不如卖地”“ 囤地”等现象愈 演愈烈。 土地供求关系紧张、地价一路走高 近年来土地供应偏紧，供地计划完成率始终在50%~60%，土地购置增速下降，而地价、房价则双双加速上升。 地王频出，土地招拍挂溢价率和收益率不断提升 07 年和09 年土地市场经历了两轮争夺战，地王记录一再被刷新。伴随这个过程的是土地招拍挂溢价水平的飙升。06 至09 年间全国平均溢价率12%，扣除土地一级开发成本后的收益率达到46% ，一线城市更高。 地方政府依赖“土地财政” 土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入，近几年中相对于地方财政收入的比重全国平均达到 34%， 部分城市接近50% 。土地出让收入作为地方政府最重要的预算外收入来源，具有较强的灵活性，可以有效地弥补地方 财政收入不足的问题。 全国层面，2006-2009年地方财政缺口为36%，土地出让净收益可补足缺口中的94% 。具体到各年份，由于08 、09 年地价飙升，当年土地净收益分别达到当年财政缺口的235%和89%，显著高于06、07年。 城市层面，一线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，二三线城市相对较低。以北京为例，2006-2009年土 地出让净收益相当于财政缺口中的268% ，2009年更是高达476% 。 开发商囤地现象凸现 开发商囤积土地的动因有两点：一是18 亿亩耕地红线的提出让开发商意识到土地供应在中短期的紧张局面， 故此提前储备；二是虽然农村有近3 万平方公里的宅基地可作为城镇居住用地的蓄水池，但目前缺乏高效的土地流转 市场，开发商看到了这种“有水喝不上” 的情况，于是大肆囤地。限于数据条件，我们无法准确计算开发商囤地规模， 粗略估算全国过去十年累计囤地规模在10 亿平方米以上，可供开发3 年左右。 国际比较看中国土地制度 我们的研究发现，中国城乡二元的土地所有权结构、经营性用地招拍挂出让方式以及出让收益全部归地方支配的收益 分配制度是形成当前土地市场各方面特征的三个根本性原因。