香港房地产市场周期波动中“恒基地产”的持续成长经验.pdfVIP

维普资讯 在过去 25年 内，香港 的房价经历了三次大的起 到了支撑作用。下面对该企业在这三次周期波动期间 伏。第一次是 1979—1984年 。如果我们 以1979年 采取的并购行为进行归纳与分析。 作为基年 (100点)，1981年香港房价指数攀高到 1．第一阶段 (1979-1984年)策略：收购中华煤 145点。在两年之问房价上升了45％。当时港英政府 气、油麻地小轮和恒地上市 非常重视 ，认为房价涨速惊人，必须采取措施抑制房 当时只有富裕家庭才用得起煤气，但李兆基预测 价。经过调整之后，在 1982-1984年间房价平稳 回 在不久的将来，煤气的使用会得到普及。这样，李兆基 落，几乎回到了基年的水平 。第二次是 1985-1990 便首先买入大约3％的中华煤气股份；其后分别通过 年。在 l985年后香港的房价第二次上扬，1988年冲 股票市场经纪，收购 了更多的中华煤气股份 。中华煤 到了第二个高峰 (201点)，1989年后趋于平缓。第 气名下的物业包括多个煤气厂房：马头角厂、大埔煤 三次是 1991-2003年。香港房地产市场的投机活动 气厂、屯门天然气厂等 。 急剧加热，迅速冲 向第三个高峰，在 1993年冲破 了 除了中华煤气外，在 20世纪 70年代末，李兆基 300点，在 1995年突破了500点。尽管在 1997年 也看重油麻地小轮码头上的土地发展权。大角咀船厂 7月爆发了亚洲金融危机 ，香港的房地产热一直保持 地皮 (占地 2．1万平方米)，当补地价后便可 以改建 到了 1998年，最高峰 曾达到 544点，也就是说，在 成楼面面积达 18．3万平方米的楼宇。另外，油麻地 20年 内香港的房地产平均价格上涨了五倍多。而 小轮还有中环统一码头的重建计划，可建成 5500平 1997年亚洲金融危机对房地产市场带来了很大的负 方米商场供收租用途 。李兆基在 1991年就任香港小 面影响，致使香港房地产市场从 l998年后多年处于 轮主席，完成这两项收购后，集团土地储备大大增加。 低迷状态，直到 2O03年才有复苏的迹象。 叵基地 1981年 6月 23日，李兆基把手持 29．8；i；的中 产”作为香港房地产业的“四大天王”之一，在香港经 华煤气股份及 21．6％油麻地小轮股份一并注入恒基 济遭受周期波动期间，采取了理性收购重组行为，一 集 团全资拥有的恒基地产，以壮大其资产 。恒基地产 来稳定了公司的现金流，二来有效地规避了市场周期 在 1981年 6月 30日宣布首次公开发售普通股，共 波动带来的风险。目前，内地房地产业正在经历新一 配售 2．5亿股，占扩大股本后的 19％，集资 10亿港 轮的周期波动，在这个关键时期 叵基地产 ”应对周 元 。如以1981年 7月 23日首 曰上市收市价 4．325 期波动的经验进行研究，对 内地房地产公司有效进行 港元 ／股计算，恒基地产当时市值为 57亿港元，拥有 周期管理具有深远的现实意义 。 资产包括物业、公用事业股票 (中华煤气及油麻地小 一 、 “恒基地产 ”的收购重组 轮)及其他资产，资产净值 58．6亿港元。 在香港房地产业 的三 次周期波动中，“恒基地产 ” 恒基地产的上市 目的是为了筹集充裕资金积极 通过理性并购的资本运作模式成功地规避了房地产 增购地盘，而另一重大 目的是希望上市后集团经营更 周期波动带来的风险，不仅增加了企业 的土地储备， 趋灵活，在大型地产计划上，面对其他已经上市的地 而且稳定了企业的现金流，这对帮助企业渡过难关起 产公司，也可增加与他们的合作机会 ，可见其上市是