从需求角度看房地产宏观调控政策.pdfVIP

从需 虞 房地产 观调控 赵 阳 (河海大学公共管理学院 江苏南京 210098) 摘 要：房地产作为一种商品，供求关系在其价格的决定中起着很大的作用。由于依托稀缺的土地资源，房地产商品的 供给一般十分有限，但需求因素却往往比较复杂。因此，从需求的角度分析近年来房地产宏观调控政策，有助于了解政策成 败的原因，找到稳定房地产市场发展的合理途径。 关键词：需求 宏观调控政策 进一步压缩投机炒房的利润。具体为： 目晌、需求因素对房地产价格的影影响是剧烈的。 从2006年6月1曰开始，对购买住房不 二 已出台的以平抑房价为 目的 足5年转手交易的征收全额营业税，个 在市场经济条件下，供求关系是 的政策概括 人购买非普通住房超过5年(含5年)转 影响商品价格的一个主要因素。房地 手交易的，征收差额营业税。 产作为一种商品亦受供求关系的影响， 面对房地产价格的剧烈膨胀，我 但同时还具有一定的特殊性 ，这种特 国政府近年来也不断加大了对房地产市 三、从需求角度对各项调控政策 殊性表现在其供给的价格弹性接近于 场的调控力度。具体说来这些政策措施 的失效成因探究 零。房地产商品的这种特殊性来源于 包括三个方面 ： 1 其生产过程对土地的依赖。在我国现 l货币政策，主要是提高房贷利 、 利率政策的失效原因 行的土地制度下，土地归国家所有，土 率。在房地产购置中银行扮演了重要角 一 般而言，银行利率与房地产价 地一级市场由国家垄断 ，一个地区的 色，它为各类需求提供了主要的资金来 格呈现反比例关系，利率升高时房地 士地供应，由当地相关行政机关根据 源。因此，通过调整利率来提高房地产 产价格降低；利率降低时，房地产价格 政府规划要求确定。这就意味着在一 购置者的资金使用成本，是调控房地产 则上涨。其原因在于：利率的调高理论 定区域、一定时期内土地的供给弹性 需求的一个有效手段。我国自2004年至 上可以降低居民的投资欲望，提高投 接近干零。又由于土地的容积率有限， 2007年间10次上调银行利率 ，其中2007 机者的资金使用成本减少收益，从而 因此，以土地作为生产要素的房地产 年一年就连续上调6次，频率之大为历 有效降低房地产的市场需求，使房地 商品，住一定区域、一定时期内的供给 史罕见。 产价格在供需平衡下实现理性回归， 弹性实际上也接近于零弹性。这样，在 2行政措施，主要是政府针对第二 因此 ，我国近年来不断调高利率。但 房地产市场 ，需求因素就对房地产价 套住房购买者在房贷首付、利率等方面 是 ，从近几年房地产市场发展的情况 格的决定有着更大的影响。房地产需 作出的限制要求，如：2007年9月27Et， 来看，我国的利率政策并没有实现理 求旺盛，则房价应声上涨；房地产需求 中国人民银行、银监会联合下发了 《关 想的效果，其原因笔者认为有如下几 萎靡，则房价下跌。 于加