xx年苏州市苏地xx-B-82地块土地竞价策略报告.docVIP

 1. 房地产市场调查 1.1 城市篇——项目所在地投资环境调查 1、 综合实力 2007年，苏州市实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%；实现地方一般预算收入541.82亿元，比上年增长35.4%。 从苏州07年5700亿元的高GDP和年16%的高增长率可以看出：苏州市的经济状况无论是在其总量上还是在其增长速度上都是位列全国先进水平的，而经济的繁荣也为房产业提供了大口径的需求量。 2、 工业和建筑业 苏州市工业总产值达到19040亿元，其中规模以上工业企业总产值达到15950亿元，分别比上年增长24.4%和23.4%。全市工业用电量695.73亿千瓦时，比上年增长18.2%。工业经济效益稳步提升，规模以上工业实现利税1020亿元，增长28%。 全市建筑施工企业实现施工产值570亿元，比上年增长7.6%，施工面积7490万平方米，竣工面积3680万平方米，分别比上年增长19.9%和24.9%。 从苏州的工业产能、工业经济效益的增长来对比全市建筑施工动态发展状况，很明显能看出：虽然竣工面积在极力满足全市的需求，但投入还是不够。特别是由于工业的高速发展吸引了大量外来工作人员的情况下，更凸显出了建筑业供应量的不足。 3、 交通运输业 全年完成公路、水运客运量达4.02亿人次，客运周转量249.86亿人公里；完成货运量1.18亿吨，货物周转量82.02亿吨公里。苏州港港口货物吞吐量达1.84亿吨，增长21.8%；集装箱运量189.5万标箱，增长52.5%。全市年末拥有机动车167.22万辆，其中汽车69.79万辆，分别比上年增长9.0%和24.8%。 苏州交通运输业的繁荣表现出了城市道路系统积极的一面，同是快速发展的交通运输业也会引起更为积极的城市道路系统建设，而这在房地产开发方面会帮助开发项目周边配套及出行便利的提升助力不小。 而苏州年24.8%的汽车增长率中，相信其中私车做的贡献也不小，如此也能淡化一下本地块地理环境较偏远的劣势。 　 4、 旅游业 苏州市实现旅游总收入600亿元，比上年增长15%；接待境外游客200万人次，比上年增长12%；旅游外汇收入8.60亿美元，增长15%；接待国内游客4650万人次，比上年增长12%。全市新增星级饭店14家，年末拥有星级饭店143家，其中四星级及以上饭店48家。4A级景区点上升到20家。 本地块位于4A级景区白马涧生态旅游景区范围之内，旅游业的发展相信会为此地块房地产的开发汇集不少人气。 5、 城市建设 全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。年末高速公路总里程432公里，高等级公路总里程3844公里。 城市绿化率达到65.6%，市区新增绿地490公顷，人均公共绿地面积14平方米，比上年增加2平方米，建成区绿化覆盖率达44.2%，比上年提高1.2个百分点。 社会固定资产的投资略低于城市经济的增长，不过城市绿化的高覆盖率相信能为未来本项目房地产开发提供一个良好的大环境。 6、 环境保护 苏州市环境质量综合指数达到86.3。市区空气质量良好以上天数达到326天。集中式饮用水源水质99.83%达标，城镇生活污水处理率达到70%。新增全国环境优美镇5个、省级优美镇9个、省级生态村181个。苏州在全国率先建成国家园林城市群，市区和常熟、昆山、张家港市被列为第一批“创建国家生态园林城市试点城市”。 苏州市生活环境质量优良，宜居城市，房产开发前景良好。 7、 人民生活 市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额2591.27亿元，比上年增长6.7%。年末家用客车拥有量达48.28万辆，比上年增长30.6%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。 上面的数据中可以看出苏州市场对于房产还是有很强的购买力的。 总结：从以上各项数据中可以看出苏州经济发达、城市基建和环境理想，房地产开发环境良好，同时可以看出这里房地产市场的开发尚未达到饱和、城市居民也有一定的购买力，所以从大环境来看苏州的房地产开发市场还是有不少潜力可挖掘的。 1.2 人口篇——项目所在地人口构成及消费群调查 苏州2007年人口统计显示： 2007年年末，全市总人口6244311人，比2005年增加83497人，增长率为1.36%。全市总户数为2087038户，其中市辖区777273户，户均人数2.99人。市辖区2353019人，比上年增加51522人。五个县级市为3891291人。 2007年全市出生人口48552人，出生率为7.83‰;死亡人口40503人，死亡率为6.53‰;全市人口自然增长8049人，增长率为1.30‰。市辖区出生人口为2