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二簪 癌 一_ llllj 简论住宅租赁关系的社会控制 文 ／包振宇 普通法上住宅租赁权的对抗力很早就受到承认。 (二)住宅租赁存续期间的稳定 在英美法系国家，普通法允许将租赁权可以设定为长 期存续的权利．终身租赁以及租期99年或更长期限的租 赁十分常见。而在大陆法系各国，由于租赁在性质上为债 权 ，其存续期间一般较短。特别是在采房地分离主义的国 家，如日本 由于租赁土地建造住宅居住的情况较为常见， 宅地租赁期间短暂，严重影响到当事人居住的稳定。因此， 法律规定了土地租赁的最短期限，以保障住宅租赁的存续 期间能够满足承租人生活稳定性的需要。 (三)对住宅租赁终止权的限制 对租赁终止权的限制是现代住宅租赁法对传统租赁法 最主要的突破之一，其内容主要包括两方面 ：一是对定期 租赁租期内以及不定期租赁中房东解约权的限制 ；二是在 定期租赁租期届满后房东拒绝更新权的限制。 日本最初通过法院对 ”权利滥用”和 ”诚实信用”两 大原则的引用．限制了房东任意解除租约的权利。之后又 在立法上规定了正当理由条款，房东无正当理由不得解除 租约或拒绝租赁的更新。对于正当理由的内容除自用之必 要外法律并未明确规定，而是列举了一些须加以参酌的因 素 ．其能否成立必须由法院衡量各种利益后作出判断。 英国法律规定在 受保护的租赁 以及 受保证的租赁” 租期届满后 自动成立 法定租赁关系”。法定租赁在性质 上为对人权 ，但受到的保护要稍逊于正常的租赁关系。房 一 、 各国立法关于住宅租赁社会控制的主要措 东解除租赁关系必须具备法定的 ”占有理由”。法律规定 施 了两大类 占有理由，如果具备 强制性的占有理由 ，房 (一)住宅租赁的对抗力强化 东可以自动恢复占有．而 自由裁量的占有理由”必须由 大陆法系各国民法典最初采罗马法中 买卖击破租赁 法院判断能否成立。 的主张，使得住宅租赁关系无法稳定，导致严重的社会问