当前我国商业银行房地产信贷风险及其防范研究.pdfVIP

[1】国房地产金融 ·理 论 探 索 中图分类号：F830．572 文章编号：1006—7388(2010)11-0011-04 文献标识码：A 摘要：据中国银监会6月17日发布的 《中国银行 业监督管理委 员会 2009年报》显示，2009年全 国主 要金融机构商业性房地产贷款余额高达 7．33万亿元， 房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额增幅均创新 高，房地产信贷潜在风险隐患相应上升。同时，在 “新 国十条”政策调控下，房地产企业又面临着新的考验 ， 这可能激发房地产信贷风险的出现。基于此，本文对 当前我国可能存在的商业银行房地产信贷风险进行 了 分析，并尝试在新的政策背景下，提 出相应的风险规 避或防范措施 。 关键词：房地产信贷；信用风险；流动性风险； 防范措施 1 我国商业银行房地产信贷发展及现状 由于我国资本市场发展较晚，商业银行信贷 自然 而然地成为房地产开发和个人住房消费与投资的主要 融资渠道。就房地产开发企业而言，土地价格的大幅 上涨使其必须进行大规模信贷融资。早在2003年国 家统计局就曾对当时全国3328家房地产企业进行了 调查，并发现房地产开发企业资金来源中商业银行信 贷已占到28．89％，且这一比例还有继续增加的趋势。 同时，1998年我国住房货币化改革实施以来，国内长 期压抑的住房需求得到释放，再带动商品房销售的同 时，加快了住房信贷的发展。商业银行个人住房贷款 余额不断上升，截至2009年底，我国主要金融机构房 地产信贷余额中个人住房贷款余额高达4．76万亿元， 同比增长超过43％，约是 1997年个人住房贷款余额的 250倍。另外，我国城市化进程也不断促进房地产信 贷资金的需求。据调查显示 ，截止2009年年末，全国 主要金融机构商业性房地产贷款余额达7．33万亿元 ， 同比增长38．1％，增速比2008年同期高27．7个百分 点，超过同期各项贷款增速6．7个百分点。其中，地 产开发贷款余额6678亿元 ，房产开发贷款余额 1．86 万亿元。 由此可见，经济发展的内在动力使房地产业高速 发展，同时房地产信贷规模也不断扩张。随着整体经 济运行环境常态化及经济结构调整加 ，房地产市场不 [1】国房地产金融 ·2010·第 11期 确定性逐步增加，个人住房按揭贷款业务中的不审慎 房地产开发商、建筑商以及个人购房者都通过信贷途 行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将 径与商业银行有着紧密的联系，商业银行房地产信贷 重现，加之房地产信贷余额的不断攀升，这就使得商 在各部门传导关系如下所示 ： 业银行房地产信贷风险隐患很可能上升。而随着2010 A：土地储备贷款 年不良贷款 双“控”压力的进一步加大 ，部分房地产 B：土地转让与开发贷款 信贷资金所形成实质性风险和损失的可能性随之增 c：房地产开发与建设贷款 大。 D：个人住房贷款 2 当前我国可能存在的房地产信贷风险分析 E：土地出让金 1．商业银行房地产信贷风险的概念 F：业务承包与转包资金 风险 (RISK)是现代市场经济的重要元素，总是 G：定金，预付款 和 损“失”及 “不确定性”等联系在一起。风险是一 图1 商业银行信贷资金在房地产开发 个比较模糊的概念，到 目前为止，国内外学者尚未就 销售流程中的传导途径 风险的定义达成共识。目前在风险管理中普遍采用的 风险定义是指引起损失产生的不确定性。正是由于人 如图1所示 ，在整个房地产开发销售流程中，从 们难以确定何时、何地、何种程度的潜在损失 ，这便 土地一级开发阶段到房地产