小产权房问题的法社会学分析.pdfVIP

2011年 法商论坛 第一卷 小产权房问题的法社会学分析 王 旭 (北方工业大学 北京 100144) 摘 要：“小产权房”问题是我困近 L年来的热点问题，其产生是有深刻的社会和现实原冈的，尤其是我l玉I的现行土地制度。 它的产生发展凸显了 系·列社会和法律问题。N@laJ题启示我们，解决小产权房问题必须权衡利弊，兼顾各方利益，改革现行 法律制度，实现公平正义。 关键词：小产权房 权利 权力 正义 法律变革 严格的说，“小产权房”是一个学术定义而非法律定义。 的处分权权能。小产权房是农民实现 自身权利的很好的体现， 它是指在农村集体所有土地上由村集体或外来开发商建设并 而能否实现小产权法的流转，使小产权房进入市场则是关系 出售的房屋。这些房屋面向集体经济组织以外的人出租或者 到农民的权利能否得到尊重的问题。 出售，建设者或乡镇集体或者收取租金，或者签订卖房合同 (二)小产权房存在的弊端 取得收益。由于这种房屋没有经过国家房产jl{管【部门核准， 小产权房的存在会对现有的土地法律制度造成冲击。由 购房者仅能取得乡镇政府颁发的房屋产权证书，没有法律上 于对小产权房缺乏有效的监管，部分小产权房依靠 占用和破 明确的依据 ，故而这种房屋相对于通过正当完备手续建设的 坏大量耕地而兴建的，小产权房的大量存在，极大的冲击了 商品房来说，只能称之为 “小产权房”。 我国的现有土地法律制度。 “小产权房”最初起源于民间，即农民将 自家宅基地上 小产权房存在法律风险，它的存在缺乏法律依据，没有 所建的房屋出售给他人，这种现象在我国已存在多年，但并 制度作为保障，所以小产权房不具有稳定性，当出现权属纠 未形成大规模的气候。但近年来，“小产权房”15趋火爆，有 纷时往往难以解决。根据现行有关规定，作为农村集体以外 些地方小产权房所 占比重甚至达到 40％。 小‘产权房之所以能 的公民购买 “小产权房 ”的行为是不能为法律认可的，购买 兴起并迅速漫延，也是在现行中尉土地管理制度下，对过高 此类房屋的人，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合 的、远远超过一般居民购买能力的房价无奈而导致的必然结 法手续，相关的利益将不受到国家法律所保护。如果将来国 果。 从我国目前房地产市场的现状来看，小产权房已经成了 家要对该地块实施征地拆迁及土地出让，购买人的权益将得 一 种比较典型的低价房产形态。对于这种房屋是否应该给予 不到保障。而一旦小产权房形成规模，政府就将面临更多的 其合法性地位是本文需要探讨的。 问题。 一 、 小产权房的利弊分析 二、小产权房的实质问题一 公权力与私权利的博弈 (一)小产权房存在的利处 由于我国现行土地制度规定，国家对土地享有所有权， 小产权房客观上满足了低收入群体的消费需求，缓解了 而农民对于集体土地和宅基地只有使用权。这种制度就从根 当前住房紧张的压 本上决定了作为土地主人的农民无法享有支配土地的权利。 力。由于近年来商品房价格的飙升，使得大部分中低收 在对于小产权房建设所占用的土地问题上，更多的是体现了 入的家庭出现了买房难的难题。由于小产权房价可便宜 ，而 公权力与公民的权利的博弈。而作为弱势方的农民很难找出 且多处于城乡接合部，有一定的地缘优势，吸引了大批购房 自身利益的代言人 ，乡镇集体作为小规模的组织也很难与国 者，满足了人们的购房需求。尽管由于现行法律制度的规定， 家进行较量。农村土地若想进入市场，必须由国家现行征收，