开征物业税对房价的影响分析.pdfVIP

开征物业横对房价的影响分新 口 胡家忠 税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有 阶段统一收取的物业税。前期物业税“空转”试点过程中暴露 出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。 一物业税替代土地出让金的不利因素。 从政府的角度看,物业税代替土地出让金会使政府目前的 财政收入大幅减少,这将会使政府改善公共服务和城市基础设 施的能力受到很大影响。比如广州市年商品房销售金额 达亿元,如果土地税费按/ 计,约为亿元,如果只按 / 或/ 收取物业税,每年这一部分将只能收 亿~ 亿 元。也就是说如果用物业税代替土地出让金,广 市政府有可 前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业 能每年减少 多亿的财政收入,全国估计至少在数千亿以上。 税仍面临障碍。确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和 如果碰到房地产业不景气,政府所收取的物业税也难免随着物 如何区分自住、投资,这些技术因素的具体细节还存在不少疑 业评估价值的下降而减少。 问。而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要, 从消费者的角度看,很明显的问题就是有可能买得起供 相比之下,物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本,开 不起,增加消费者购房风险。工薪阶层购房大多采取按揭方 征物业税对房价的影响有限。 式,供楼的负担和压力已经很大,物业税尽管降低了购房的门 一 、开征物业税的不确定因素分析 槛,却更加重供楼和税赋的负担,增加供得起楼、纳不起税的 现象,增加金融和楼市的风险。税改前购房的业主已一次性 我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产 四突出产业集聚区承接作用,招商引资。 小发展,不开放难发展”的观念,以更加开放的眼光、思维和举措 招商引资,学会算大账不算小账,以小失换大得。善于抓住机 产业集聚区对于县市无疑是重要的招商平台和载体。在 现代经济发展中,各种生产要素加速流动,产业集群在很大程 遇,引进国内国际资金,把良好的基础条件转化为发展的现实动 度上方便了企业的买和卖,实现企业间的优势互补、资源共享, 力,变静态优势为鲜活的发展成果,通过让利引资创造发展后劲。 让利招商依据是各地还处在招商引资而不是招商选资阶 成为投资的重要动因。从招商引资实践看,引进一个主导产业、 核心企业,一大批配套企业都会跟着进来、集聚发展。 段。在不违背政策的前提下,要敢于让利。资本是追逐利润的。 一 五做好招商引资的软环境建设。 个地方投资成本越低,就意味着资本的盈利空间越大,对资 本会产生强大磁场效应。可从三个方面着力:其一、政策性让 被投资商看作投资风险因素的有两个:一是公务员的素质 风险,即他们的办事效率和知识结构,包括法律意识、市场经济 利。是指在不踩国家规定的政策“红线”的前提下,最大幅度让 利于投资商。这部分让利最直接最实惠,投资商看得见摸得着。 知识等,公务员素质不高就会浪费投资商的金钱和时间。二是 政策法规的风险,土政策、不论招,法规不健全是投资商最担心 其二、通过提高服务质量,降低行政交易成本。要坚定不移地 的。“规范胜于优惠,制度重于政策”已成共识。因此,要下大 树立“你投资,我服务;你赚钱,我发展”的理念。加强相关制度 力气改善投资环境。包括改善政策环境、行政环境、法制环境、 约束。其三、通过构建优良载体,降低投资者的经营成本。 市场环境和人文环境。 三不断创新,寻找行之有效的招商办法。 实践证明,坚持实施开放带动主战略,加大招商引资力度, 除以商招商、节会招商、委托招商、参会招商和专业小分队 是聚集资本、人才、技术、管理等生产要素的重要途径,是发展 对口招商外。一是开展网络招商。据了解,为发展县域经济, 县域经济的有效手段。对实现跨越式发展和促进中原崛起具 在大规模招商活动中。各地招商引资成本正在不断加大,也在 不断加重县级财政的负担。但网络媒体作为载体,既快捷又省 有特殊的意义。招商引资是一项长期复杂艰巨的工作,依据产 业政策把好项目准入关,不断创新招商题材,提高招商层次是 钱,目前做得不够好。如何发挥网络招商引资是值得研究。二 是尝试论坛招商。比如围绕产业梯次转移、建设中原经济区以 永恒的话题:打造好招商引资载体,努力在激烈的竞争中争取 主动、抢占先机是一项长期艰巨的任务;优化招商环境,提升县 及老工业基地国有企业结构优化整合等课题,邀请著名学者、 域综合竞争能力,使外来投资企业引得来、留得住、能发展、可 商界精英会诊中原,实地考察,既能有针对性解决问题,又能扩 致富,对各级政府来说是富有挑战性的课题。口 大影响,展示形象。从而推动招商引资。三是依托商会招商。 在目前各地商会快速发展,能量越来越大的今天,依托各地商 作者:中共洛阳市委党校法学与科技文化教研部教师,副 教授,研究方向:经济学 会,发挥商会作用进行集群团体招商值得