居民房产投资决策影响因素的实证分析.pdfVIP

年第 期. , 理 论 探 讨 总第 期、, . .居民房产投资决策影响因素的实证分析 张书海 ,刘文勇 .中共黑龙江省委党校,哈尔滨 ; .黑龙江大学生产力研究中心,哈尔滨 摘 要:对中国房产市场中房价收入比、房价租金比和房屋租售比的考察显示,投机性需求是导致目前高房 价的主要原因。实证分析显示,利率、价格水平、收入等是影响房产投机的重要因素。政府宏观调控的首选政策 是有保有压、区别对待的利率政策;长期内形成房价和物价的稳定预期、提高居民收入水平并形成收入增长预期 等系列政策,有助于“遏制房价过快上涨,稳定和促进房地产市场健康发展”的宏观调控目标的实现。 关键词:房产投资决策;投机性需求;通胀预期 中图分类号:. 文献标志码: 文章编号: ? ? ? 来看,近几年我国房产市场的该指标一路攀升,从一 、引言 年的 . ,到 年的 . ,再到 年 月的 关于居民房产投资决策的影响因素研究,首先需 . 【。这说明我国房产市场需求中存在较大的投机 要分清居民购买房产的动机,如果是刚性需求和改善 性成分。 性需求的话,他们都是自住性需求,属于生活必需支出 房屋租售比。一般国际上通认的判断标准是:租 和当期消费性支出,不属于投资决策问题。如果是投 售比 :左右意味着房地产运行良好; :是警戒 线;超过 : 则意味着泡沫程度的增大。据调查 机性需求的话,则属于这里研究的理财性投资决策问 题。但是,从实际的统计数据来看,很难确定哪些购房 显示: 年 月以来,北京的楼市租售比达到了 : 者属于房产理财投资决策部分。这里我们通过中国房 ,上海在 :左右,其他一般城市的该项指标也 产市场中房价收入比、房价租金比和房屋租售比的考 在 :以上。该指标也同样说明了房地产市场中 察,可以大致反映出其发展形势。 存在着较大的投机决策成分。 房价收入比。价格水平是反映房产市场需求变化 我们认为,对于“大多数居民买不起房的收入水平 的重要影响因素,而收入水平则反映了有购买能力的 下,却有房价的不断上涨”的可能解释就是房地产开发 需求水平,将二者结合进行的“价格收入比”的分析,则 商的操作、利益集团的推动、投机者投资者 的需求等 可以反映出超收入水平的房产需求即带有过度投机性 几个方面。这其中,投机者 投资者 的需求应该占据 质的行为决策部分。按照国际一般公认的 倍标准进 了较大的成分,因为房地产开发商的炒作与利益集团 行比较。据中国社科院在 年底发表的《经济蓝皮 的推动创造的是供给,如果没有投机者的需求,这种供 书》中指出, 年中国城镇居民的房价收入比达到 给是不会长期维持下来的。中国房地产市场发展的历 史经验告诉我们,长期以来的房产市场价格的不断攀 . 倍,北京、上海和深圳等一线城市的“房价收入比” 更是在 倍以上。 升与投机者投资者 的需求有着重要的关系。“炒房 团”是没有褪去的记忆,金融危机后的楼市危机与 房价租金比。采用国家统计局公布的商品房销售 价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格 年的房产市场暴涨的巨大反差,这些都应该给我们留 的相对变化,如果其比值大于 ,则说明价格租金比较 下深刻的印象,如果不是投机性需求,刚性需求和改善 性需求怎么会有如此大的市场波动。 高,投机成分和市场泡沫较多;反之,如果比值小于 , 则说明市场的投机成分和泡沫较少。从中国实际数据 正如上面分析中所看到的,收入水平是居民购房 收稿日期: ? ?基金项目:国家社会科学基金项目《三期居民消费决策影响因素的微观视角研究》的阶段性成果作者简介:张书海 一,男,黑龙江海伦人,教授,从事宏观经济学、消费经济学、农村经济研究;刘文勇 一 ,男, 黑龙江牡丹江人,副教授,博士研究生,从事消费经济学、农村经济学研究。投资决策的重要制约因素;从实际收入水平的角度来 购房的居民占比”可以近似代表居民的投资房产意愿; “当期收入感受指数”代表收入预算约束;“未来收入信 讲,房价的高低又成为一个重要的制约因素;而房价对 心指数”代表收入预期;“当期物价满意指数”代表通货 于居民投资性购房决策的影响又包括当期价格和预期 膨胀水平;“未来物价预期指数”代表通货膨胀预期水 价格;居民进行房产投资一般来讲主要有保值和升值 平;按照季度统计径经过天数加权换算后的存贷款 的目的,从保值的角度来讲,居民选择房产投资的考虑 ∞ 们 因素应该是通货膨胀率水平;而从升值的角度来讲,居 利率水平代表机会成本和融资成本;经过定基比 以 ∞ ∞ ∞ 民进行房产投资的机会成本应该是银行的利率水平。 年第一季度为 转换后的商品房销售价格代 表投资品价格水平。具体参见图 。 本文将从以上角度展开对影响中国居民房产投资决策 的因素的实证分析并提出相应的政策建议。 在开始对数