房地产投资可行性研究简明模式.pdfVIP

维普资讯 工a-房也 房地开发 房地产投资 一江启强 一 ． 可行性研究简明模式的前提和结构 向，需时 1～2月；2．初步可行性研究——投资地块确 房地产投资可行性分析是一项非常繁杂的工作，它 定后在较详细信息的基础上研究分析投资与否及如何投 包括了对市场、供求、竞争、财务、工程、政策、法律 资，精度在80％左右，需时2～4月；3．详细可行性研 等各方面因素条件的分析与评价。一件全面与完整的可 究——深入研究分析各类详细的信息，对投资项 目作出 行性分析报告，必须在各个层次上综合这些互相关联的 全面的经济技术分析和论证，精度在90％左右，需时 因素。以2003年8月1日和2004年8月31日为界，经 3～l2月。4．可行性研究评价——对可行性研究报告进 营性土地出让、转让供给样式中协议方式宣告终止，投 行全面审核和再评估。本文提出的可行性研究设置基于 资者全部以招投标、拍卖、挂牌方式获取项 目地块土地 上述第3阶段，简化某些概念性分析，综合运用研究分 使用权，投资决策周期一般而言大大少于协议方式的情 析工具，突出和强化对投资决策最为重要的部分，精度 形。由此，作为投资决策重要依据的可行性研究也应顺 约85％。由于项 目地块的规划用途参数范围和限制都是 应这一历史性变化。本文研究的目的是探索房地产投资 固定的，重点研究的是项 目物业形态即产品定位；投资 可行性研究的简明模式 (下称可行性研究)，以适应土 回报实现方式，重点研究基本的营销方式组合；投资动 地供给政策重大调整后房地产项 目快速决策过程。 态分析重点研究主要的和适用的指标；风险弹性分析主 (一)可行性研究的前提和特点 要研究成本特别是土地成本变动对开发成果的影响。周 房地产投资包括直接投资和间接投资，这里特指直 期控制在 1个月左右，以适应投资快速决策的需要。 接投资。一般房地产投资开发可行性研究分为三种类 (二)土地供给方式调整后的房地产市场信息特点 型：1．投资机会研究，即为确定的资金寻找合适的投资 土地供给方式的调整极为深刻地影响房地产市场要 机会；2．投资对象研究，即为确定的投资类型寻找合适 素、结构、特征变化，对房地产走向真正意义上的产业 的地块；3．开发类型研究，即在确定的地块上研究项 目 化意义重大，同时，也影响着房地产市场的信息状态， 开发类型。本文探索的可行性研究服务应用于以招投 大体有以下特点。 标、拍卖、挂牌方式取得项 目地块时的投资决策，显然， — — 政府全面加大了土地出让、转让信息整合力 属于第3种类型。 度，统一信息公示，统一成交结果公布。此前，土地供 房地产投资可行性研究从纵向来看，由浅入深可分 应市场上以土地价格为代表的信息是不充分的，即使能 为四个阶段：1．投资机会研究——筛选项 目确定投资方 采集部分信息，但由于其中含有大量的协议出让土地交 ； December2004 维普资讯 房地开发 工海房地 易结果，往往我们所需要地块的信息并不能反映土地市 然对宏观经济运行有了肯定的评价，这种判断来自于在 场的状况和供求关系。换言之，目前对土地交易的公 长时间大量信息的影响、提