浅议城市规划对城市地价的影响.pdfVIP

2009年第 1期 牡丹江师范学院学报 (自然科学版) NO．1，2009 (总第66期) JournalofMudanjiangNormalUniversity TotalNO66 浅议城市规划对城市地价的影响 孙天壮 ，梁晓兵 (牡丹江城市规划设计研究院，黑龙江 牡丹江 157000) 摘 要：城市化进程的不断加速需要研究城市规划对城市地价影响的作用机制，合理鳊制城市规划意味着 对某些土地赋予较大的开发价值 ，这不但能够保证城市土地 的高效合理利用 ，而且能够提高城市 地价的整体 水平 ． 关键词 ：城 市规划 ；城 市地价 [中图分类法]X31 [文献标识码]A [文章编号]1003—6180(2009)01—0079—02 城市未来地价的高低主要取决于城市土地配 需求量预测 、新发展区的选择 、土地供给的数量及 置的合理程度 、用地功能布局、城市基础设施的发 分布 、土地开发程序和分阶段土地投放量的安排、 展水平以及城市建设总体容量控制标准 ，这些因 基础设施投资区位等，不仅会对未来城市地价 的 素主要是由城市规划决策决定 的．地块的使用功 整体水平产生影响 ，而且会对地价分 区变化情况 能、开发强度及环境控制等决定地价的因素 ，取决 产生直接的影响． 于具体的规划控制要求 ，影响着城市土地价值的 高低．对城市地价影响较大的因素主要是规划纲 2 总体规划对地价的影响 要、总体规划及控制性详细规划． 城市职能与规模对地价的影响 城市职能类 型及主导职能的差异 ，是决定城市地价水平的一个 1 规划纲要对地价 的影响 重要因素，因为城市职能影响到城市土地使用的构 规划纲要是一种策略规划 ，它主要通过确定 成．不同性质的土地使用经济效益有很大的差异， 城市发展政策，影响供求关系．城市间地价 的差异 多种职能的共同存在 ，更能强化城市发展的聚集效 主要是由城市宏观区位条件 、经济发展水平、投资 益．现代城市职能中第三产业所 占的比重越大 (如 条件 、产业结构、聚集规模等因素决定的．城市地 金融贸易、信息展览 、经营管理 、旅游服务、商业零 价水平上涨幅度取决于城市产业更替、城市经济 售业等)，则地价水平越高．规划确定的城市发展规 增长和空间结构的变化速度． 划控制对城市地价水平也有一定 的影响．规模越 土地利用政策对地价的影响 由于城市土地 大，聚集经济效益越明显，土地级差收益也愈高．按 供求矛盾始终存在 ，土地市场供求关系直接影响 我国城市土地使用现状，城市规模越大，人均用地 土地价格的波动．土地供给增长，需求不变，则地 指标越低 ，土地供给与需求的缺 口愈大，土地资源 价下跌 ；土地供给减少 ，需求增加，则地价上升．当 短缺情况越严重，地价水平也会越高． 城市发展采取保护农 田的政策时，意味着土地供 城市用地布局结构对地价的影响 城市土地 给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式 ， 使用结构是指城市各类用地在城市总用地中的比 地价的整体水平将会上升．规划若 限制某一特定 重和各大类用地内部各个组成部分用地的构成与 用途用地的总数量，不仅会造成该类用地地价水 比例．不同性质的用地价差是普遍存