浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素.pdfVIP

第30卷 第 1期 西 华 师 范 大 学 学 报 (自然 科 学 版 ) 2009年3月 V01．3O No．1 JournalofChinaWestNormalUniversity(NaturalSciences) Mar．2009 文章编号：1673-5072(2009)O14)0914)6 浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素 王 翼，许武成，邓茂林，胡翠华 (西华师范大学国土资源学院，四川 南充 637009) 摘 要 ：区位是影响城市房地产价格的第一位因素，包括：位置、交通条件、基础设施和环境状况等因素．其中，环 境因素包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境等．房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响 因素多种多样且难以把握和量化．本文在分析环境质量影响房地产价格的机理的基础上，构建了一个经济计量模 型，以分析环境质量因素对房地产价格的作用．结果显示，随着人们生活水平的提高和环境保护意识的加强，环境 质量越来越成为影响房地产价格的重要因素． 关键词 ：房地产价格；环境质量因素；影响因素；房地产估价 中图分类号：P293 文献标识码 ：B 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 ．房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或财 富．我国的房地产业经过20多年的发展，取得了显著的成效，在加快住房建设的步伐、有效启动住房消费、 改善居民的住房条件方面发挥 了积极的作用，同时也促进 了国民经济的发展和人民生活水平的提高．近年 来，不断上涨的房地产价格引起了民众、专家学者、企业、政府和媒体舆论的高度重视．然而，目前就关于房 地产价格为何上涨、影响价格上涨的原因是什么、它们对房地产价格变化的影响程度有多大等问题的争论很 难达成一致意见．如何用科学的方法对房地产价格进行分析和研究是一个具有理论价值和现实意义的问题， 在此背景下，本文对房地产价格影响因素进行了详细的整理和分析，重点探讨 了影响房地产估价的环境质 量因素． 1 房地产价格的影响因素 房地产价格的影响因素多而复杂，通常划分为一般因素、区域因素和个别因素(见图1)．一般因素，是指 对广泛地区的房地产价格水平有所影响的因素，如利率、通货膨胀 ；区域因素，是指对某地区的房地产价格水 平有所影响的因素，如环境污染、基础设施完备程度 ；个别因素，是指房地产 自身状况或条件对其价格水平有 所影响的因素 ，如土地的位置、面积、形状 、地势、地质…． 众所周知，区位因素是众多房地产价格影响因素中最主导 的因素．“location，location，location”是西方 国 家认为的投资房地产最重要的3点，它强调了区位对房地产的极端重要性．房地产的区位可划分为位置(或 坐落)、环境(包括 自然环境、人工环境、社会环境、景观等)、交通和配套设施(包括基础设施和公共服务设 施)4个方面来认识 ’．因此 ，选取位置、环境质量状况 、交通条件和配套设施4个方面对房地产价格的影响 因素进行分析． 1．1 位 置 房地产的位置 ，是指房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置 ，还 收稿 日期 ：2008—11—28 基金项 目：四川省教育厅重点项 目(2005A110)；西华师范大学校级科研基金资助项 目(07A001)． 作者简介 ：王 翼(1982一)，男 ，四川成都人 ，西华师范大学 国土资源学院研究生 ，主要从事城市生态环境与房地产估价 研究 ． 通讯作者：许武成(1966一)，男 ，四川邻水人，西华师范大学国土资源学院副教授，硕士，硕士生导师 ，主要从事水文气象 和自然灾害等方面研究． 92 西华师范大学学报(自然科学版) 2009年 包括它与重要场所 (如市中心、机场、港 口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离，从其他地方 到达该房地产的可及性 (accessibility)，从该房地产去往其他地方的便捷性(accessibility)．(42我们用 “可及 性”来表达由 “外”到 “内”至 “进”的方便程度 ，用 “便捷性”来表达 由 “内”到 “外”至 “出”的方便程度．