中国房地产市场热点问题解析.pptVIP

谁动了我们的房子－－中国房地产市场现状分析 李忠斌 一、几点说明 ◆一、房地产产业是一个新兴产业，也是一个发育不成熟的市场，加上它关系民生，所以一直是一个热点频出的领域。今天只就其中几个话题进行对话与交流。 ◆二、对话与探讨的原则：“尊重事实，理性思维，有限结论”。 ◆三、每个问题希望大家都有所启发，也希望大家都有自己的看法或结论。 二、对本主题的解读 （一）“谁动了我们的房子？”实质上是两个问题：我们每个人的住房权利和我们能否买得起房 理解： （1）明确住房的性质 （A）住房权是基本人权：法律上的规定、安居乐业、杜甫、农民起义的口号，十七大的报告：住有所居 （B）住房具有商品性，更具有保障性（福利性）： 从商品性上讲，要拥有住房必须有货币支付能力，货币水平决定了个人的住房水平； 从保障性上讲，政府必须提供多层次的、多结构的、不同支付水平的住房。 （2）搞清楚房地产市场的特点 （A）典型的区域市场，价格差异明显 （B）以市场为基础配置资源的市场 （C）受价格传导机制影响波动较大的市场 （D）易受政策扰动的市场（对政策反映敏感） 　[宏观经济政策：价格政策、税收政策、货币政策等] （E）供给刚性而需求弹性较小的市场（这个需求弹性较小是从生活资料的角度而言） （二）到底谁动了我们的房子呢？ （1）住房权利的旁落：住房权的二次赎回。 每个公民都有住房权，换句话说，人一出生理应拥有属于自己的几个平米的自然空间；法律上规定土地属于国家所有，也就是全民所有。因此，获得应有的住房是不应该成为问题的，因为它本身就对应着每一个人。 现在的问题是什么？我们每个人的住房权被政府强制打包卖给了开发商，开发商把我们的权利打上价格的标签后再高价卖给我们，我们必须支付更高的代价去赎回本是自己的权利。 （2）住房权利益受损。 各级政府官员在执政预期下，把公民住房权利出售的获利当成了自己的政治资本和地方建设的小金库，出现了“个人住房可权利最小化”和“地方政府利益最大化的”局面，把大众的利益拿来为集团利益服务。（土地收益、房地产税收、提成） 　也许有人会说，地方政府获得的利益会用于民生，提供充足的公共产品，取之于民用之于民嘛，但在现实中很难找到例证，医疗、教育、社会保障并没有随房价上升而大幅改善。 （3）房地产开发商的责任 （A）单一追求企业利益最大化的暴利情结 （B）房地产价格的操控者，独霸定价权 （C）对国家政策的漠视，对优惠政策的滥用 　（国家调控政策的反向操作、钻经适房优惠政策的空子） （D）缺少社会责任，对民生漠不关心 　　这样一来，我们既失去了权利，也失去了购房的能力。 三、房价为什么这么高？ （1）从供给和需求层面看 在一定时期内，供给相对稳定，此时需求更多地决定价格。 （A）人口基数的长期支撑 （B）房改政策的撬动 （C）改善居住质量的需求 （D）被动需求 （E）城市新增人口的需求：大学生、流动人口 （F）其他需求：投资、投机 （2）从房地产价格构成看 （A）与政府利益捆绑的土地价格：基础价格越高，政府收益越大 （B）税收比重过大（20%） （C）建造成本的上升 （D）利润预期过高（暴利） （E）房地产价格的比价效应（传导） （F）价格走势的惯性 （3）从政策层面看 （A）调控需求而非供给很难奏效 （B）从“抑制”到“稳定”是对高房价的认同 （C）政府利益没有剥离 （D）调控路径过多，没有触及根本 　（在保障性住房上加大投入，分流商品性住房需求；要求地方政府在土地及房地产收益中拿出固定比例投资保障性住房；放宽存量房产交易条件） 控制房价的根本靠什么？ （1）市场、行政双管齐下 （2）培植多元的市场主体（现有的房地产开发商、社会资本与政府资本、政府独立开发） （3）抑制过度投机，实行一房一套登记制度 （4）公开市场信息，实行透明价格。 四、当前房地产市场形势及趋势 （一）基本判断： （1）房价仍然过高，超过居民承受能力，房价上涨与收入增加不成比例 （2）局部调整不能掩盖整体上涨 　“拐点”还是“假摔”？ （3）政府调控不能放松，保障民生呼声很高 （4）高效化解危机，防止波及金融安全与经济安全 （二）趋势分析 长期看（一年以上） 一线城市、东部地区有较大调整空间 二线城市稳中有升 三线城市（地级市、县城）价格补涨 短期看： （A）短线下调，波动较大 （B）明升暗降与明降暗升并存 （C）价格与质量问题较多（价格低，不好的房源，次级的质量） （D）持币待购，更多比较，买满意住房 五、房地产市场是否有泡沫？ 1.什么是泡沫？房地产泡沫的特征 “泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主－－这些人一般只想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身