星洲嘉苑营销策划报告.DOCVIP

星洲嘉苑2010年营销策划报告 广州凌峻房地产策划推广机构  前 言 星洲嘉苑整体营销推广策划案，是按照福泰地产开发及经营星洲嘉苑的总体战略思想，结合福泰地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。 其旨在为星洲嘉苑的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 本策划方案主要包括以下内容： 一、为项目整体推广制定合理、有效解决的方法（原则），使得整个推广活动有计划、步骤的开展； 二、制定项目营销目标，营销、推广皆围绕营销目标来开展； 三、明确整体的核心营销策略，贯穿整个项目的推广； 四、入市时机选择及推广阶段划分，明确各个阶段的事项及具体安排； 五、对销售进行策略性的控制，调控销售的每一个步骤，为各个阶段提供系统的销售举措； 六、营销现场执行，提高开盘标准，实现消费者的高期望值； 七、营销推广费用及媒介计划，合理的控制宣传费用。 一、营销推广策划思路 品牌建立原则： 从市场推广的角度来看，“新楼盘必须大声说话”。 对于星洲嘉苑来说，也正是需要反复强调项目自身的优势；同时，在项目身的优势的基础上提出项目特有的个性与气质，通过造势运动形成市场关注的热点，从而达到建立项目的高认知度，并且树立福泰地产企业品牌与形象的良好目的。 快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定全方位的营销管理体制，配以整合营销系统，从而达到快速实现阶段销售，创造销售热潮。 3、创新推售原则 传统的推售方式在现今竞争激烈的房地产市场销售中难以取胜，必须在推售的过程中不断的求变，求新，使用创新的推售方式，在推广形式、付款方式、销售渠道、促销策略等等不断提出新的方式推出市场，吸引客户的眼球。 4、完善销售条件原则 销售达到双赢的局面，除了靠优质的产品、精心的策略、缜密的执行，还必须要有硬件的配合，提供完善的销售条件。 例如项目前期还处于一块空地，应提前设有临时的接待中心，完善的宣传物料准备与到位的展示系统等，避免因处于期楼阶段，满足不了客户对项目的了解而暂时持观望态度的缺陷。 至公开发售时，现场售楼部及样板间应开放，投入使用，配以更多的更直观的销售物料，如模型等，加强客户对本项目的深刻了解。 5、个性化突围原则 从同质化竞争到个性化突围。 在石家庄房产竞争趋势的大环境下，发展商加快了楼盘的推出频率，急于套现。因此，在石家庄市场上克隆成为一种现象，克隆的产品往往注重了产品的基本功能的照搬，但是对于产品独特的设计理念与文化、精神享受却是无法复制的。 同时，在这一市场状况下，有些开发商不免采取价格竞争的策略，对星洲嘉苑也是一项较大的冲击。 因此，在这种形势下，星洲嘉苑必须是实现个性化突围，坚持独特的居住价值主张，以获得到市场的认同和追捧。 6、捆绑式销售原则 以住宅与商铺相配合，住宅带动商铺销售。本项目商铺的面积与数量并不多，单一的推售商铺并不能达到更有效的效果，若住宅与商铺两者相结合，以住宅带动商铺的销售，会起到相得益彰的效果，对两者都有互相促进的作用。 营销推广目标 住宅总体销售目标 总销售面积： 约66，667平方米 注：以上数据来自“山鼎设计院”初步规划方案提供之住宅可销售面积统计。 B、预计整体均价： 多层：2400元/平方米。 小高层：2500元/平方米。 商业：5500…6000元/平方米。 注：以上数据为初步入市价格方案，最终结论在核实成本及预计利润，以及经过市场预热期后，根据市场反应由双方深入研究后得出。 C、总销售额： 约1.73亿元。 注：以上数据是由A、B两项得出，最终结论有待定案。 D、总销售时限： 2010年11月下旬开盘至2004年2月 基本完成总销售额的90%。 2、各阶段销售目标及回笼资金预计： A、 公开发售第1个月内： 完成总销售额45%，即回笼资金约0.78亿元。 星洲嘉苑刚入市，无论是产品素质还是项目所倡导的生活感受，对客户皆有着较强的吸引力与新鲜感，而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广，将形成第一个销售高潮。 B、 公开发售第2个月内： 完成总销售额35%，即回笼资金约0.6亿元。 此阶段利用各项销售措施组合刺激市场，多种销售渠道共用，配合不断更新的现场展示，对目标市场发动波次进攻。 C、 公开发售第3个月内： 完成总销售额10%，即回笼资金约0.17亿元。 鉴于本阶段销售接近中后期，针对销售有阻力的单位，利用多种促销形式结合，以快速清除尾货为目标。 三、形象包装策略： 动感新加坡 时尚新生活 阐释： 动感、时尚，体现一种纯粹的新加坡生活模式与文化内涵。 指的是项目倡导一种全新生活模式的变革，它表现的不是一种单纯的生活方式