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1、物业管理机构更迭时，移交的物业资料如下。 (1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。??? (2)业主资料，包括： 1)业主人住资料，有入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片等； 2)房屋装修资料，有装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。 (3)管理资料，包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。 (4)财务资料，包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。 (5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。 (6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。(7)其他需要移交的资料。在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验： (1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项，主要包括以下内容。 (1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和今后工作的开展。 (3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 (4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。物业管理客户沟通的内容如下。 (1)与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流。(2)与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流。 (3)与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流。 (4)与业主大会和业主委员会就物业管理事务的沟通交流。 (5)与业主(或物业使用人)的沟通交流，包括： 1)物业管理相关法规的宣传与沟通； 2)物业管理服务内容、标准和有关账目的公示与解释； 3)物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复； 4)物业管理的投诉受理与处理反馈； 5)物业服务需求或其他需求的受理、答复、解释和反馈； 6)物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其他事项的沟通交流； 7)物业管理日常服务中的一般沟通交流等； 8)与其他单位和个人的沟通交流。 在接待业主来访时，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。在答复业主咨询的过程中，有时会突然产生新的情况而打断接待，如本案例中有一位业主需要接待。在此情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时问内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务，如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。物业服务企业和相关管理部门的责任包括： (1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款； (2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。装修管理应注意的问题包括： (1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操