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物业助理复习试题 一 、常识 1001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性 的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 “物业”是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、工业厂房、仓库、宾馆等。附属设施及相关场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。 我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家 物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济 下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 1003我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲 花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。 1005物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。 1物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。 1007物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。 008物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式， 通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合 服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。 1物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务； 平等竞争。 010物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。 房地产市场的三级模式：一级市场、二级市场、三级市场。在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。 013物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市 场信息网络的建立。 014物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。 015目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。 016目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括： 基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管 理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧 重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设 备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管 理效益。 1017住宅小区物业管理费的成本构成包括（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此 外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本 中可以增加保险费。 物业委托管理阶段档案应收集的资料1、委托管理招标文件；2、物业管理投标文件；3、物业委托管理合同。 1019物业管理收费按照定价主体和形成途径不同，实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。物业管理服务的定价原则：1）坚持权利与义务相结合的原则；2）坚持依法定价的原则；3）坚持遵循符合业主和用户消费规律的原则。 物业管理活动的基础物业服务合同。 物业管理企业的资质等级有1级、2级、3级和临时资质。 022物业管理对房地产经营的影响：1）有利于房地产的销售推广；2）有利于物业保值升值；3）有利于房地产市场的发展完善；4）有利于提高房地产综合开发企业的声誉；5）有利于推动外向型房地产经济的发展。 物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业，其核心是服务。 1024物业管理与酒店管理的异同：不同点：1）功能不同；2）产权关系不同；3）管理特点不同；4）权利义务关系的形成方式不同；5）聘请管理公司的权利主体不同。相同点：1）都是在一个相对封闭的范围内为顾客（业主）提供服务，都属于服务性行业；2）都有一套管理规范，都是规范化要求很高的行业；3）现代物业管理越来越向综合性方向发展，呈现出酒店管理与物业管理日趋融合的局面。 二、法规 1001 《物业管理条例》所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护