营业性物业商业利润测算的探讨.docVIP

营业性物业商业利润测算的探讨 梁红焱 收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。1）生产在流通中的继续：包括运输、储藏、保管、分装等。（2）纯粹流通活动：指不增加商品使用价值的单纯为实现商品价值而进行的买卖活动。 商人在商品流通活动中投入商品经营资本以低价买进高价卖出赚取买卖差价，这种差价就形成了商业利润。也就是说商业利润是从事商品经营活动所获得的利润。 由此我们可以知道，商业资本的运动形式为G—W—G’，即向产业资本购买商品，然后出售商品，实现商品的生产价格以获得利润。 这里介绍几个概念： 1、成本价格：生产商品所耗费的不变资本与可变资本之和，用K表示，公式为K=C+V，这里C为不变成本，V为可变成本。 2、利润：商品价值W=K+m，这里的m就是马克思资本论中的剩余价值，剩余价值作为全部预付资的产物时，m就转化成了利润p。 3、利润率：利润率是利润与全部预付资本的比率，即利润率p’=p/K。 4、平均利润率的形成： 1）利润率不同，等量资本不能获得等量利润，就会引起不同生产部门的竞争； 2）不同部门竞争的手段是资本转移，资本由利润低的部门向利润高的部门转移； 3）部门之间的竞争导致不同部门的利润率趋向平均化。 所以，平均利润=预付资本×平均利润率 经营性物业商业利润的测算 在弄清商业利润概念的前提下，我们在评估中，商业利润的测算就有据可依了。 项目 2003年 2004年 2005年 主营业务收入 63,840,694.69 87,475,817.11 97,037,855.96 主营业务成本 58,351,529.29 78,452,022.78 86,360,263.33 主营业务成本占收入的比例 91% 90% 89% 营业费用 2,117,437.51 2,400,092.72 2,342,612.18 营业费用占收的比例 3% 3% 2% 对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82,784,789元作为其正常运营的营业收入。 (2)销售成本 销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则： 销售成本=销售收入×90%=74,506,310元 (3)运营费用 主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的2%计取，即： 运营费用=销售收入×2%=2,483,543元 (4)确定年折旧费 指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托方提供的数据及现场调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。 储油罐年折旧＝储油罐数×年每台折旧额 根据委托方提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为1,476,720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计则： /20＝元 ①计算正常经营的年平均商业经营利润 经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。 年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数 年平均进货成本＝年平均销售油量×平均进货价 年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力元/柴油进价平均为元/加油站的年销售量中，平均汽油占、柴油占，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的）则年平均流动资金/年平均需进货次数 根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润在8%～10故直接取为经营利润率，则： =（平均流动资金＋运营费用）×利润率 ＝（＋）×＝元②成品油特许经营权产生的收益 根据对深圳市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润为3%，则由成品油特许经营权产生的收益=销售成本×3%=74,506,310×3%=2,235,189元。 则由房地产产生的年净收益如下： 年净收益=营业利润-年平均经营利润-成品油特许经营权产生的收益 =5,664,807-303,749-2,235,189 =3,125,869元 (8)资本化率的确定 资本化率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为2.25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为7.75%，我