试论商品房预售合同 登记备案的行政可诉性.pdfVIP

维普资讯 一 、 问题的提出 行为。在没有证据显示备案当事人知晓该情沥 2003年，某房地产开发公司与杨某签订了 《商品 下，注销其登记备案或将房屋登记在他人名一 房买卖合 同》，将其位于某区的5套营业用房出售给 严重损害了备案当事人的合法权益，因此应兰 杨某。次 日，双方在该区房管局办理了商品房预售合 政诉讼范畴。 同登记备案手续 。2006年 1月，该开发公司向房管 第二种观点认为，根据 行《政诉讼法》对 局提出申请，要求注销以上房屋的登记备案，并提交 的规定，纳入诉讼范畴的应是针对特定行政榧 了两份伪造有杨某签名的虚假证明材料，房管局遂根 出的且对其实际权利、义务发生影响的具体 据开发公司提交的申请材料将上述登记备案予以注 为 。商品房预售合 同备案不对当事人的合同 销 。随后，开发公司将该房屋备案在张某名下，并办理 任何影响，仅仅是一种市场监管行为，不能缈 了转移登记 。后杨某对该注销行为不服，向法院提起 诉讼范围。 诉讼。 第三种观点认为，行政法的一项基本原贝l 该案件中涉及了商品房预售合同备案的行政可 行政原则。注销合 同备案在 目前没有任何立汔 诉性问题，这个问题引发了较大的争论。 以明确，因此注销合 同备案只能是一种行政 第一种观点认为，商品房预售合 同备案的目的是 为 。我国的行政诉讼审判点在于行政行为的 加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管 而不是合理性，在缺乏明确的立法前提下，刘 理，防止开发商 “一房数卖”，损害买受人的合法权利。 同备案进行审理有待商榷 。 同理，注销原有的登记备案，使开发商有了将该房屋 以上争论反映出我 国商品房预售登记各 再行出售的可能，同样会对买受人的权利产生巨大的 “先天不足、后天失调 ”的现实状况 。商品房 影响。因此，注销房屋的预售登记备案行为无论从行 备案制度的立法缺位，对于备案的效力和法徉 为主体、职权要素和 内容等方面看，均具有具体行政 乏明确的释义。而预售登记备案低进高出的 行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定的实 方式，在纷繁复杂的程序外衣之下，却又力有： 际影响，具有一定的行政法律效力，故应属可诉 的具 能在 “一房多卖”的多份合同中分出孰优孰劣。 体行政行为。现行法律、法规及规范性文件虽对注销 笔者认为界定预售登记备案制度行政可 登记备案的相关程序未作明确具体的规定，但考虑到 重点思量三个问题。 该行为对合同相对人特别是买受人的利益影响甚大， 其一是该制度设立的根本 目的是什么? 因此，行政机关在登记备案确需注销的情况下，应认 免一房二卖还是对市场进行宏观监控?其二 真审查 申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政 案究竟能否形成完整的具体行政行为的相应平 2007．12期 19总第324期 维普资讯 与 《物权法》第 2O条所规定的预告登记制度之间区 从以上规定可以看出，预售备案和注销备案的目 别何在?其三是行政诉讼对登记备案的审查是否超越 的在于对房地产市场的监控，而不是对 “一房二卖”问 了对行政行为合法性的审理范围? 题的处理。而房地产管理部门对于备案纷繁复杂的注 二、商品房预售合同登记备案制度设立的目的探 销程