常州XXX商业街招商策划.doc

某某某 商业街区招商策划书 目 录 项目概况 商业环境分析 项目定位 招商策略及管理运营模式 整合推广策略 招商进度安排 结束语 项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元户籍人口均GDP突破5000美元集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能区集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能商区XX 购物中心万万北大街 SHOPPING MALL 经营档次 中高档 高中档 中低档 中低档 高档（现定位） 经营环境 较好 好 一般 一般 未知 消费群体 中青年、白领 中青年、白领 中青年 年轻人居多 尚未开业 从上表比较分析可知，五个较大的商业项目全部集中于延陵路周边，且都相距不远，商家经营压力比较大。节假日人流量过于集中，购物环境舒适度降低。 XX商业区相对集中，同业竞争激烈。商业市场由单一的商场式经营模式向大型商业街区过度。 本项目的独特优势：它所在的位置远离延陵路商圈，周边人口密集，是未来新一轮城市建设的又一中心。当地集中消费的一站式购物形式还处于初期阶段。地理位置优越、交通方便、人口流动大，消费群尚未受到足够重视。 4、居民消费能力 2006年XX居民均消费支出9274元，超出长三角平均值386元，超出江苏省平均值1449元，位于长三角16城市第7位，江苏省消费支出第2位上岛咖啡Direct Mail）广告 可以在当地相关市场（小商品城、九龙、九州）发放DM广告以吸引本地投资者。 活动推广 组织意向商家考察XX商业情况和“XXX商业步行街”情况。 现场包装（充分展示街区特色及形象） 楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商业步行街形象及招商、销售信息； 灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近街道沿线及步行街内。 招商进度安排 时间 工作内容 4月份第1周 提交、讨论招商策划书 4月份第2、3周 1、确定招商面积及经营品种、业态划分初步定位、公开招商时间最终确定 2、确定楼层平面效果图 3、招商计划、宣传推广计划、设计制作招商宣传册、宣传单页、展架设计等（广告公司） 5、现场包装方案等初步设定（装修公司、广告公司） 6、确定经营协议等各类合同条款（律师） 4月份第4周 1、正式按招商计划进行招商 2、招商画册、宣传单页、展架等制作完成 3、现场招商部装修完毕、招商人员进驻 4、发布相关招商广告 5月份进入实质阶段 1、分头实施招商 2、主力店、品牌店直招 3、筹备主力店现场签约仪式、交纳意向金 上一阶段过程中 辅助店招商并进、签约、交纳意向金 此后按照招商实际进展情况，制定工作计划和后续支持 1、店面装修进度监督、验收 2、跟踪业绩及商户状况、完成招商合同 结束语 商业地产的招商是一个服务性的项目，招商人员必须要让投资者对该项目的商业发展有信心。对于商业地产的招商责任心很重要，虽然招商的最终目的是为了公司利益的最大化和资金快速回笼，但是市场在此后能否真正形成？各方长远利益能不能得到保障？我们能不能对得起投资人？所以，在招商时，最好选择有实力、有品牌号召力的大客户进场，他们