成都名人房产项目提案.ppt

名人房产城东项目初步意见报告 说明 介于对项目基地的初步了解及周边情况研究，就对该地块项目发展做如下初步构想 项目开发思想： 拟建项目开发中心思想，解决项目“做什么”，规避各项优劣势，解决“如何做”的问题 项目营销思路： 将思想转化到市场，产生战略与手段，解决“说什么”，“得到什么”的问题 项目开发思想 情况介绍： 项目基地介绍 本项目座落于成都东门团结居住片区，基地呈正方形，基地位于催家店南路，接成华大道二段，项目后方有热电厂，靠近沙河， 开发思想 情况介绍； 规划条件： 征地面积约16亩 ?可规划用地约14.5亩 ?土地用途:商业和居住 容积率5 ?拆迁地上建筑5000多方（口头调查） 从规划条件可以看出： 容积率和建筑密度已经限制此用地为高层建筑。 开发思想 情况介绍： 项目交通及配套介绍 道路系统：催家店南路贯穿整个宗地，目前作为连接成华大道和进入项目基地的主要交通道路，路面窄、路况差，同时主要为周边厂区运输车辆通道。距离主要交通道路成华大道500米, 交通是其最大劣势。 配套条件：由于目前宗地内部主要为厂房、旧厂房和平整为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中将成为难点之一。 开发思想 情况介绍： 项目四至： 基地北面虽接成华大道，但却途径两个泡沫厂及一个碳渣厂才可到达，前方为老厂区50年代的居住楼，楼体成旧，层数不高，铁路横穿通过，后方是电热厂，冷却塔正处基地中央，由于无其他建筑物遮挡，站在基地上即可一览无余，大煞风景，这些都是高档住宅的大忌 开发思想 情况介绍 自然和人文环境： 在前面已经提到，项目在这两方面没有优势，到成了项目开发建设的主要难题 开发思想 情况介绍： 远景规划： 具体按政府规划以后做详尽阐述 开发思想 开发理念前瞻性： 项目的整体开发宗旨是：推动人的活动和交流，促进社区发展，使居住社区与城市和自然环境更好的融为一体。 在规划设计理念方面，考虑避免一贯采用的大规模小区建设，以形成规划上的连续性，依靠围合的规划，营造良好的空间结构，各建筑自成一体，实现围合过程的开放型布局。 充分体现人与建筑的亲和性，通过中庭花园、来体现建筑尺度上的人性化。通过规划设计及配套设施的优化将地块上的劣式转化成项目的特色。 开发思想 中心思想定位： 将地块的环境劣势演变为项目发展优势，通过思想孵化地产，构建和谐人居，倡导和谐住宅。 总体上：建设环保、健康住宅 做目标群体买的起但又有高品质的房子 开发思想 项目规避的劣势:项目的情况就是劣势 项目基地的路况、铁路问题 项目临界的泡沫厂、碳渣厂、热电厂 项目周界的建筑情况、治安问题 交通不变，环境质量差，空气污染、热岛效应、灰尘大、噪音情况、周边居住没形成气候、治安条件相对薄弱等等使项目居住质量下降，环境改善是项目开发时所应该解决的问题。 开发思想 建筑构想： 站在16亩地上，对项目外围环境的恶劣，要去做什么改变是小题大做，资源浪费，对小区内部建筑物户户面向中庭是必须完成的。 考虑城市肌理的延续和突现项目形象，项目以一梯四户的小短板为主要建筑形式，采用“别具一格的“Ｔ型板式”楼体结构，充分运用建筑语言中对景、分景、隔景、借境造势等功能，提供所有高达270度的广阔居住景观面，保证楼栋间景观的开放、交流、互通。 用“Ｔ型”创新演进变体，丰富建筑外立面的审美节奏韵律，为内部户型设计增加丰富的空间变化可能。 具明显优势，即前小后大。在住宅建筑形态上，采用西面2栋15层，南、北面各2栋18层与东面1栋24层相结合的布局方式，形式上高底有序，层次丰富，小高层住宅将南、北、西面肌理不断延续，表现出对城市空间与住宅区入口的尊重与层次感，并保证了大部分住户拥有良好的朝向；东面的高层楼既减轻了整个小区的体量感，同时也遮挡了后方热电厂冷却塔对小区视线的影响，更有利于小区的通风 开发思想 空间结构： 按照基地地块形状摆放建筑物的布局方式，形成围合状。东西轴作为人、车行主轴，呈纵向，加强轴线的纵向透视感。小区入口位于基地西边的催家店南路处，作为小区空间面向城市唯一的开口，视线通过这里被延伸，设计将形成小区内部中央庭院景观，实行小区内所有住户的共享空间。南北向的次轴以人的休闲活动为主要内容，形成多样的节点空间 ??空间结构追求几何造型美的格网式布局，轴线、道路、以及建筑本身硬朗的线条构成了本方案最大的特色，在环境和道路的布局上则采用半圆形的弧线加直线的结合方式。 开发思想 劣势转化：和谐住宅 ?一、外墙外保温系统 ????? 在建筑中，外围护结构的热损耗较大，外围护结构中墙体又占了很大份额。所以发展外