物业管理纠纷中底商以及停车场产权归属探析的法学专业论文.docVIP

物业管理纠纷中底商以及停车场产权归属探析 内容提要　物业管理纠纷中底商以及停车场的产权归属是物业管理以及解决物业管理纠纷中的一个重要问题，根据民法中从物从属于主物的规定以及公示公信原则笔者认为底商以及停车场的产权应当由所有业主共同所有。同时还应该加强相关的立法保护，尤其是即将出台的《物权法》更应当给以足够的重视。 关键词　物业管理纠纷　　底商　　停车场 　产权归属 “物业”一词是从英语词汇property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。 　　一、物业管理及物业管理纠纷概述 物业管理(Real property management)是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此只能算是处于幼稚期。如果要从法学角度给“物业管理”，作出科学、严谨的定义，必须从中国物业管理实践经验出发，根据物业管理法调控对象的特点，给出定义。对其物业管理的定义可从广、狭两义的层面给出。 广义的物业管理，是指业主对自己拥有的物业，依法实行自治管理和委托物业管理公司进行的专业性、经营性管理的结合。 狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理公司通过市场机制作用，接受特定业主或业主集体的委托，依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照合同的约定，对受托管理的物业进行维护，为物业的业主和使用人提供服务，并依约定合理收取物业管理费的专业服务性行为。 物业管理公司的服务可界定为两大类：一类是单纯物业管理服务，包括对物（包括环境）和对人（包括物业的业主和使用人）两方面，即对物业的维护（具有维修、修缮、养护、保护的意义）、改良（包括对物业的质量和环境通过整治，获得的改良和使物业保值增值的其他各种改良）或用于经营和维护公共秩序（监督和维护基于托管物业产生的公共秩序、公共安全、法律和社会公共利益要求的其他秩序）：另一类是提供经营性和便民性的特约服务。 在建筑物区分所有的法律制度下，物业管理的范围主要涉及建筑物的共有部分。在建筑物专有部分分属不同的区分所有人的情况下，建筑物的共有部分属于所有专有部分所有人共有，且各区分所有人不可分割本部分。物业管理的基本职能主要是物业管理企业物业建筑物共有部分、共用设备进行维护保养，并且保持物业共用部分的清洁、绿化、保安状态良好，因此，物业管理的工作范围主要的是建筑物的共用部分及共用设施、设备。 物业管理的范围既复杂又繁琐，与其职责相对应，物业管理的范围归纳起来可分为“五大管理”：房屋及公共设施管理；环境绿化管理；环境卫生管理；治安消防管理；车辆交通管理。具体来说， 物业管理的范围包括：（1）公共场所、公共设备及公共设施的日常管理和维修养护；（2）对每栋楼（除室内）的风貌，结构和环境的使用状况进行管理和维修养护；（3）治安保卫工作；（4）消防安全工作；（5）日常的小修，急修项目或工程；（6）环境卫生工作；（7）征收管理费及其他费用，负责保管和使用管理基金；（8）确保业主和非业主使用人遵守各类物业规约，约束他们在使用公共地方和公共设施方面的违约行为；（9）其他方面。如园林绿化，处理投诉， 就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门交涉等等。 物业管理部门的职责主要为管理、经营和服务。物业管理是集管理、经营、服务于一体，管理是实现服务目标的一个辅助手段，经营是为了更好的服务。 随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题，不同部门、不同人士从不同角度出发，对如何减少该类案件发生提出了不同观点。我国的房地产业发展很快，据国家统计局统计房地产业2005年固定资产投资完成17527.49亿人民币，比2004年同比增长20.5%。目前全国有房地产开发商企业近3万家，从业人员100多万，房地产估价机构近5000个。 　　（一）目