2014年保险养老地产行业分析精品报告.docVIP

2014年保险和养老地产行业分析报告 2014年5月 目 录 一、养老地产发展动因 4 1、人口老龄化加速 4 2、现有投资渠道收益率低 7 3、保险资金与养老地产的契合 8 4、监管政策的放开 9 二、养老地产运营的国际经验 10 1、养老地产盈利模式 10 2、美国养老地产发展相对成熟 12 3、美国养老地产发展的经验 14 （1）按需求开发不同类型的老年住宅模式 14 （2）政府对养老地产进行有效规范 14 （3）运作模式灵活性较强 15 （4）“以房养老”模式发展成熟 15 （5）养老咨询业发达 16 （6）体现人性化设计理念 16 4、美国太阳城案例分析 16 5、日本养老地产发展经验 19 三、寿险公司已成为中国养老地产开发主力 21 1、泰康人寿的养老产业进程领先同业 21 2、多家保险公司积极参与养老地产 24 3、养老地产市场保险公司竞争特点 25 （1）进程各异 26 （2）大手笔全国扩张 27 （3）分布在城市边缘 27 （4）针对高端需 27 （5）只租不售 27 四、看好保险公司投资养老地产 28 1、保险公司投资养老地产所面临的问题与解决之道 28 （1）政策支持对于养老地产的发展极为重要 28 （2）养老意识的转变可能需要较长时间，短期关注高端需求 29 （3）保险业用于建设养老地产的土地价格较低，成本压力小 31 （4）保险产品“预销售”，实现资产负债久期匹配 32 （5）房地产企业在养老地产的竞争中并不占据优势 33 2、预计将带来超过五千亿保费、提升投资收益率225BPs 34 3、风险因素 37 一、养老地产发展动因 养老地产主要是指针对老年人身心特征和生活模式而专门设计的居住建筑。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品，创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括：1）保险资金推出的升级版的养老机构，把养老地产视做商业地产项目长期经营；2）开发商推出的养老地产项目。 1、人口老龄化加速 截止 2012 年底，中国65 岁以上的老龄人口数为1.27 亿，占总人口的比例约为9.4%。同期，欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19 亿和0.40 亿，这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲，是美国的3 倍。 注：老龄化社会：60 岁老人占总人口比例超过10%或65 岁老人占比超过7%；老年型社会：60 岁老人占总人口比例超过18%或65 岁老人占比超过14%. 老龄化进程是指一个国家从老龄化社会向老年型社会转变的时期。我国老龄化进程大约始于2001 年，将完成于2027 年，用时约26 年，远远短于发达国家，是人类历史上速度最快的老龄化进程。 根据北京市民政部“9064”养老服务格局，计划到2020 年，90%老人居家养老， 6%社区养老，4%在养老机构养老，其中4%的机构养老比例是来自国际经验。但是，根据北京市政协对4000 多名市民的调查显示，希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%，远远高于政府所预期的4% ,相当多的人渴望拥有一个独立、舒适、高质量的晚年生活。 截止至 2012 年底，全国各类养老机构约为4 万家，床位390 万张。根据民政部的规划，要力争2015 年底每千名老人拥有的养老床位数达到24 张。2015 年，我国60 岁以上的老年人的数量将达到2.15 亿，要达到民政部的数量要求就是516 万张床位，还要增长126 万张。从床位建设投入上来看，东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30-50 万元，20-35 万元，8-20 万元，按照20 万元一张的床位建设费来计算，也还要投进2520 亿元，一年要将近1300 亿元。 如果再考虑到养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域，整个中国养老市场的规模至少在2.5 万亿元以上。中国社科院所公布的测算数据，到2030 年，我国养老市场的商机有望增至13 万亿元。 2、现有投资渠道收益率低 一直以来，中国保险公司投资渠道主要集中在银行存款、债券和股票。到2012年底，保险资金运用余额为6.85 万亿。其中银行存款2.3 万亿，各类债券3.06 万亿，股票和基金8080 亿元，长期股权投资2151 亿元，投资性不动产362 亿元，基础设施债权投资计划3240 亿元。 由于我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资等收益率较低的渠道，近期又赶上股市的低点，2012 年，保险行业实现投资收益2085 亿元，投资收益率3.39%，为近年来的低点。由于股市波幅较大，债市乏善可陈，近7 万亿保险资金需要寻找更为稳定的投资方向。 3、保险资金与养老地产的契合 保险资金投资注重安全性和稳定性，其投资收益应能平滑周期波动。而股票投资收益率波动较大，保险机构应当选择具有均衡稳定的投资收益的渠道才能有效抵御经济周期