从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用.docVIP

从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用 　　摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。 　　关键词：车位；车库；建筑物区分所有权 　　随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。 　　车库、车位的概念与性质 　　所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。 　　要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。其中专有权是核心。车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。 　　因此，问题的核心就在于车位、车库能否作为所有权的专有部分而成为独立的物权客体，也就是解决车位、车库作为物的独立性问题。根据物权法，建筑物的专有部分限于独立物，独立物有两个构成要件：构造上的独立性，使用上的独立性。首先，从构造上来说，根据《物权法》74条第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，业主都是依照与开发商约定来确定自己在建筑区划内车位、车库的位置。而且从实物形态上看，车位、车库都是通过划线与其他停车位相隔离，在空间上个别且单独地存在，因此具有构造上的独立性。其次，从使用上来说，车位、车库的用途只能是车辆停放，用途单一且排他，而且车位、车库是可以与房屋相分离而单独使用的，因此具有使用上的独立性。此外，车位、车库与房屋一样，都是由开发商建造的，按照“谁开发，谁受益”原则，最初的所有权应当归属于开发商。而且从民法原理上讲，建造建筑物是所有权原始取得的情形之一。 　　综合上所述，车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。 　　车位、车库权利归属规则 　　（一）车位、车库权利归属约定的主体 　　关于车位、车库权利归属约定的主体，存在两种学术观点。有学者认为应当是开发商和业主，不能是业主之间；也有学者认为，约定的主体既应包括开发商和业主，也应包括业主之间。这里的业主，根据通说既包括购买同一小区住宅单元的业主，也包括未购买同一小区住宅单元而仅购买车位、车库的业主。 　　第2款中“当事人”的概念，并未将约定的主体限定于开发商与业主。因此在文义解释上，车位、车库的原业主与新业主自然应当应包括在内。只要符合第1款中“首先满足业主的需要”原则，业主之间就可以当然地就车位、车库的权利归属作出特别约定。 　　但是当开发商与业主之间约定车位、车库的权利归属时，就会产生两个问题：到底是应当与全体业主约定，还是应当与部分业主约定以及与部分业主所做的约定又是否有效的问题。从逻辑上分析，《物权法》第74条第2款存在这样一个前提：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有。否则，开发商根本无权“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。也就是说，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建成后，是由开发商取得所有权，而开发商与业主之间关于车位、车库的权利归属的约定属于开发商对其所有权的处分。因此，开发商是可以与部分业主之间约定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属的。从交易实践角度来看，倘若开发商只能与全体业主约定小区车位、车库的归属，在实践中的可操作性也不大。 　　（二）车位、车库权利归属约定的方式 　　第2款中规定的约定方式包括“出售”、“附赠”、“出租”等三种形式。其中“出售”、“