基于修正的土地竞标租金模型的中国城市居住分异研究.docVIP

基于修正的土地竞标租金模型的中国城市居住分异研究 　　摘要：城市居住分异是中国城市经济发展越来越明显的一个表现，它由市场因素与非市场因素共同作用形成。文章对阿朗索的土地竞标租金模型进行修改，加入中国城市特有的假设条件建立住宅竞标价格模型来分析中国城市居住分异现象产生的市场因素。从社会稳定、劳动力市场、城市交通及公共资源四个方面讨论了城市居住空间分异所带来的社会经济影响。最后，基于住宅竞标价格模型的分析，我们找到居住分异对策的核心是缩小不同收入家庭对住宅价格反应程度的差距。 　　关键词：土地竞租模型；城市居住空间；分异 　　一、 引言 　　城市居住分异（Urban Residential Differentiation）是城市经济发展的一个阶段性产物，同时也是伴随着城市化过程而出现的一种社会经济现象。20世纪30、40年代起，西方发达国家的经济、城市社会学领域的专家学者开始对以种族、宗教隔离为主要形式的城市居住分异现象的形成机制、空间模式、影响因素及社会经济后果等进行研究。中国学者对城市居住空间分异的研究起步较西方国家晚，1986年虞蔚公开发表《城市社会空间的研究与规划》，这成为中国城市居住分异研究的起点。此后，从事地理与城市规划、城市经济研究邻域的学者不仅将西方经典的居住分异理论引入中国，而且也从实证的角度，利用定性分析、因子生态分析与基于住宅价格分布的图上分析等研究方法对中国城市居住分异的空间结构、模式、特征机制，规划对策等方面进行研究。 　　在西方发达国家，二战后逐步形成的城市居住分异的格局是：以大城市为主的中心贫困区和城市郊区的中高档住宅区的分化。在中国城市居住分异的现象则是一个相反的过程，高收入家庭的居住区位集中在城市中心的繁华地带，中低收入家庭选择远离城市中心的外围住宅区。中西方城市居住分异在空间表现上有所不同，这主要是因为西方国家的城市居住分异是伴随着郊区化的发展，而中国的城市居住分异是在城市化发展的背景下产生的，并且中国的城市化是具有中国特色社会主义市场经济的特征，必然促使中国城市居住分异现象有形成机制、社会经济影响等具有自己的特点。为此，本文结合我国经济体制和社会经济发展现实情况来分析城市居住分异的动因及其对我国城市经济发展产生的作用。 　　二、 居住空间分异的形成机制 　　在西方的城市居住空间研究中，主流学派认为经济收入、社会地位和宗教种族是影响当今西方城市居民择居行为和居住空间分异的主要因素。国内大多数学者则主张城市居住分异是社会分层在居住空间地域上的反映。 　　中国城市居住分异的动因是一个复杂的体系，是城市社会、经济、政治等综合作用的结果，也是在受政府宏观干预影响的住房市场中由房地产开发商构成的供给和城市居民组成的需求相互作用的产物。鉴于中国城市居住分异现象的市场及非市场性，本文将从市场因素和非市场因素两个角度来分析中国城市居住分异的形成机制。 　　1. 市场因素。城市居民在房地产市场上选择居住区位、住房地点的行为决定了居住空间，因此城市居住分异形成机制的研究离不开对房地产市场的分析。由于城市住宅建设用地相对来说有限，且住房建设周期较长，房地产市场中住房供给在一段时间来说是缺乏弹性，可以假设某个时期内城市住宅的供给量为固定的，所以在分析供给与需求的过程中一般是考虑有弹性的住房需求。城市居民的收入情况及市场房价决定了住房需求，同时也是影响住房空间选择的重要因素。本部分将以阿朗索的投标租金模型为基础，分析在房价一定的条件下收入对城市居住分异的影响。 　　首先，用房价p替代租金r，在中国城市居民多购买住房而不是租赁住宅，居民在选择住宅区位时考虑的是房价而不是租金，且根据传统的租金理论，土地价格是租金的资本化，在一定程度上房价的高低是土地价格差异的反映。其次，假设随着收入的增加，城市居民对通勤成本考虑比对空间需求的考虑更敏感，这一方面是因为高收入家庭更不愿意忍受较长的通勤时间，另一方面是因为在中国城市居民平均年收入与房价的比过低（2008年北京市职工平均年工资不到四环内期房价格的3倍），低收入家庭无法承受过高的房价而被迫忽略其对通勤成本的考虑，故中低收入家庭的竞标价格曲线比高收入家庭的竞标价格曲线更平缓。 　　基于上面的假设条件，可以得出不同收入家庭的住宅竞标价格模型，城市居民根据自己的收入情况在房地产市场作用下选择各自的居住区位。结合图1进行分析，在同一地段，土地总是被出价最高的使用者所占有，在距离dh的空间范围内高收入家庭所给出的价格总是高于中等收入家庭，在dm-dh内中等收入家庭所能承担的价格高于低收入家庭和高收入家庭，而在距离城市中心dm-dh的区域内低收入家庭却是出价最高者，所以通过市场价格机制的作用，不同收入家庭居住空间的最终选择如下：高收入家庭居住在dh的区域，中等收入家庭居住