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“两房”复苏启示 　　2014年6月2日，《财富》杂志发布了最新的美国500强排行榜。抵押贷款巨头房利美和房地美（简称“两房”）的表现格外突出，凭借839.6亿美元和486.7亿美元的年度盈利，成为美国500强中最赚钱的两家公司。这一佳绩，甚至远超2013年最赚钱的石油巨头埃克森?美孚，即使是富可敌国的苹果王国，也只能望其项背。 　　仅仅五年时间，房利美与房地美因何实现绝境重生，从负债累累到财源滚滚。事实上，隐含在“两房”的发展、挫折背后，有着全世界共同的经济缘由。 　　“两房”身陷绝境以及重生，涉及到政府拯救、市场回暖，以及金融领域的多重现象。对于中国房地产市场的调控、救市、市场化等等，均有着一定的指导意义。 　　从跌宕到“重生” 　　楼市一直是美国经济复苏的关键。在二战以来美国经济衰退的多数情况下，楼市总是充当拉动美国经济复苏的重要引擎。美国刚刚经历的这轮经济衰退，也正是源于2006年美国楼市泡沫破灭进而引发次级抵押贷款危机。 　　在金融危机前，美国抵押贷款融资巨头房利美和房地美持有或担保美国约一半的住房抵押贷款，达到5万亿美元左右，而两家公司股价都曾达到70美元以上。由于遭受次贷危机重创，自2008年9月起，“两房”由美国联邦住房金融局接管，成为次贷危机乃至金融危机中的标志性事件，截至目前 “两房”已接受逾1890亿美元的救助资金。“两房”股票则在2010年被迫从纽交所主板退市，转到场外电子柜台交易市场交易。 　　在经历几年的艰难调整后，美国楼市于2012年上半年才出现见底迹象。随着美国经济复苏和就业市场稳步改善，个人收入水平回升和被压抑的购房需求释放，以及国际投资者看好美国楼市复苏反弹前景，过去两年美国楼市上演了量价齐升、快速上涨的火爆局面。随着美国房地产市场稳定复苏，“两房”也得以摆脱危机，房利美和房地美业绩显著回升。 　　房利美此前公布的财报显示，今年第一季度公司实现税前净收入81亿美元，为连续第五个季度盈利，而且税前净收入额创历史新高。房地美发布的财报则显示，该公司今年第一季度实现净收入46亿美元，为连续第六个季度盈利。在今年3月份时，“两房”股价才刚刚回到1美元之上，而在5月份，“两房”股价大涨40%，一度突破3美元大关。美国“两房”股价上涨，说明美国经济和房地产市场正在好转，并带动了与房屋有关的商品的需求，例如水泥、钢铁以及装修材料等。 　　抵押贷款巨头房利美和房地美的获益，源于去年美国房地产市场表现突出，房价整体上涨11.3%，创下2005年以来的最大涨幅。 　　“两房”获救背后 　　金融危机三年后，美国住房融资两大巨头从金融危机中一蹶不振的百足之虫，重生为美国房地产市场的双层融资巨无霸。2011年2月，总统奥巴马和美联储主席耶伦却向公众提出要逐步撤离两房模式。这些转捩的背后，反映了政府、市场和私人资本之间的妥协和拉锯。 　　2008年金融危机中，房利美和房地美崩溃后，美国政府曾信誓旦旦要终结“两房”主导的市场格局。危机中，两大巨头炮制的廉价贷款催生了楼市泡沫，加剧了美国经济的崩溃。楼市崩盘后，两房又从纳税人口袋里攫取了大量救助金。当时，两房的名声堪比横尸华尔街的雷曼兄弟。而今，倒地的巨头早已挺直了腰板。 　　目前，“两房”实质上仍为政府所有。它们担保了美国80%的新房贷，市场占有率达到金融危机前的两倍。危机前后，“两房”始终是美国住房融资的支柱。 　　起初，“两房”从银行、券商和其他私人放贷机构购买住房抵押贷款，打包成抵押贷款支持证券，回售给银行、保险公司或养老基金。因此，“两房”无异于提供住房抵押贷款保险的超级巨无霸。2008年9月， 国会成立美国联邦住房金融局，作为两房的监护人。2009年经济回暖以来“两房”的意外红利，都进了财政部，极大改善了联邦政府的预算赤字。如果“两房”利润势头不减，美国房地产市场的大幅升温，将是激活美国迟滞经济的强大力量。 　　同危机中相比，美国目前的楼市对“两房”提供的廉价贷款甘之如饴，对其融资放贷的依赖程度有增无减。但是，在北京时间2014年1月29日的国情咨文中，奥巴马总统明确表示，希望尽快改革房利美和房地美。回顾政府在危机后采取的一系列举措，先扶“两房”后倒“两房”，有人质疑。而这三年来政府从重生的“两房”身上捞回的收益，便是答案的注脚。另一方面，在楼市崩盘5年后，私人资本仍旧缺席住房融资领域。这或许是答案的另一部分。 　　政府制定的政策曾给了“两房”挤压击垮私人竞争对手的先天优势。背靠政府支持，“两房”担保的贷款价格在市场上独占鳌头。现在，政府认识到，继续扩大“两房”的贷款能力，将给私人资本的回归带来巨大的挤出效应。因此，“两房”逐步退出市场的速度被提上日程。 　　曾有美国国会议员称，两房的退出时间至少在5年以上。到时，私人资本必须填